שם הכותב: תאריך: 20 אפריל 2013

תקנת השוק

סעיף 10 לחוק המקרקעין- תקנת השוק

 "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון"

תקנת השוק- תקנת השוק מכריעה בעימותים בין בעל זכות במקרקעין לבין רוכש של הנכס בתום לב, כאשר לא ברור מהרישומים מיהו הבעלים של המקרקעין. מטרת תקנת השוק הינה להגן על הרוכש.

תנאים מצטברים לקיומה של תקנות השוק:

בהתקיים חמשת התנאים המצטברים הנ"ל, תקנות השוק יחולו ויהיה ניתן לטעון שזכותו של הקונה גובר על בעל הזכות (בעלים, שוכר, טובת הנאה)

  1. רכישת זכות קניינית- רכישה הינה נתינת תמורה עבור קבלת הזכות הקניינית (אחת מחמשת הזכויות). פס"ד הרטפלס.

פס"ד הרטפלד- הרטפלד מכר קרקע שהייתה בבעלותו מכוח ירושה. החברה הקבלנית שרכשה מהרטפלד את הנכס שילמה לו כמעט את כל הסכום אך לא ביצעה רישום בטאבו.  לימים התברר כי הרטפלד אינו בעל הנכס ושהוא לא היורש החוקי ולכן עלתה השאלה מיהו בעל הנכס. בית המשפט פסק כי אומנם הקונים (החברה קבלנית) רכשו את הנכס בתמורה ובתום לב, אך לא בוצע רישום בטאבו ולא נרשמה הערת אזהרה, ולכן לא קיימת זכות קניינית אלא זכות חוזית בלבד. בשל העובדה שלא קיימת זכות קניינית, תקנת השוק לא מתקיימת והרטפלד הינו הבעלים.

  1. רכישת הזכות הינה במקרקעין מוסדרים- . תקנת השוק חלה על מקרקעין מוסדר בלבד.
  • מקרקעין מוסדר- קרקעות שקיימות עליהן רישום קרי בעלים, ת.ז, גוש, חלקה ותת חלקה.
  • מקרקעין שאינו מסודר- קרקע שרישומה הוא אוטומאני ולא ידוע מיהם הבעלים.
  1. הרכישה הייתה בתמורה- הרכישה התבצעה בתמורה.
  2. רכישה בתום לב- הקונה לא ולא ידע על קיומו של בעלים אחרים.
  3. הסתמכות על הרישום- הקונה הסתמך על הרישום בלשכת רישום המקרקעין.

לשכת רישום מקרקעין

בארץ קיימות 9 לשכות של לשכת רישום מקרקעין. הפנקסים המתנהלים בלשכות הרישום הינם:

  1. פנקס הזכויות- בפנקס זה מצויינים כל המקרקעין שעברו הסדר, במדינת ישראל 96% מהקרקעות במדינה.
  2. פנקס הבתים המשותפים- כאשר על קרקע קיים מבנה משותף, בנוסף לרישום בפנקס הזכויות נדרש לבצע רישום גם בפנקס הבתים המשותפים. הרישום בפנקס זה מגדיר באופן ברור את החלוקה של הבתים המשותפים וכולל בתוכו: תקנון על בתים משותפים, שייכות של תתי חלקה, רישום הרכוש המשותף (חניות, מחסנים) ודינם.

סוגי הערות לרישומי מקרקעין

מטרת הערות הינה לציין בפנקס הזכויות כי קיימת זכות על הנכס

1.      סעיף 130- הערה על פי צו בית המשפט- הערה הנותנת סמכות לבית המשפט לרשום הערה לכל נכס ע"פ שיקול דעת, ללא קבלת הסכמת הצדדים.

2.      סעיף 109- רישום של מקרקעי ייעוד- המדינה רשאית להצע רישום על קרקעת ייעוד, כלומר קרקע לתועלת הציבור קרי שפת הים, נמל, נהלות, נחלים, אגמים, מסילות וכו'.

3.      הערה על פי פיגורים בתשלום מיסים- רשום המיסים רשאית לרשום הערה בפנקס הזכויות על קיומו של חוב מס על הקרקע (מס שבח, היטלי השבחה וכו'). כאשר מתבצעת רישום הערה מסוג זה, לשכת המקרקעין אוסרים על קיומן של עסקאות עד להסדרת החוב.

4.      סעיפים 126- 127- הערת אזהרה

"(א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן – הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.

 (ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור."

הערת אזהרה הינה רישום במרשם המקרקעין המצביע על קיומה של התחייבות כתובה של בעל המקרקעין, או בעל זכות במקרקעין, לעשות במקרקעין עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.

החוק אינו מחייב רישום הערת אזהרה, אך רישומה עשויה למנוע מצבים של אי עסקאות נוגדות, תקנות השוק וכו'. מטרתה של הערת האזהרה היא לציין כי קיימת זכות בנכס ולחסום בעיות עתידיות. רישום הערת האזהרה מתבצעת על כל אחת מחמשת הזכויות ויכולה להירשם ע"י כל צד בעסקה ולא בהכרח ע"י הבעלים. רק במצב בו הבעלים מציין בחוזה שהוא היחיד שרשאי לרשום הערת אזהרה, הוא יהיה היחיד שיוכל לבצע רישום זה.

סעיף 127- מחיקת הערת אזהרה- הערת האזהרה תקפה עד למחיקתה. היחד שרשאי למחוק את הערת האזהרה הינו רושם הערה. בנוסף בית המשפט רשאי לבצע מחיקה אילו קיים חשש שההערה נרשמה שלא כדין. פס"ד איטונג[1]

 


[1] פס"ד איטונג- מדבור בחברה קבלנית בשם איטונג שעשתה עם בעלים של נכס עסקת קומבינציה (הבעלים נותנים קרקע, הבניין נבנה ע"י הקבלן ומתבצעת חלוקה בדירות). הקבלן רשם הערת אזהרה על מספר דירות בבניין לטובת חברה שסיפקה לו חומרי בנייה באשראי. החברה הקבלנית נכנסה להליכי פירוק ולכן לא יכלה להחזיק את הכספים לאשראי וטענה כי הערות האזהרה איהנ רלוונטית היות שהיא נמצאת בהליכי פירוק. השאלה שעולה היא האם הערת אזהרה תקפה גם בהליכי פירוק, כלומר האם חברה הקבלנית תשלם לספק את הכסף שמגיע לו ואת הסכום שיוותר שיוותר תפנה לקופת הפירוק או שלהערת האזהרה לא קיימת משמעות. בית המשפט קבע כי \ כי הערת האזרה היא משוריינת גם כלפי מפרקים ומעכלים, כלומר ראשית הספק יקבל את הכספים המגיעים לו, ואת הכסף שיוותר יפנו לקופת הפירוק.



× 4 = עשרים שמונה

תואר ראשון
תואר שני
מרצים