שם הכותב: תאריך: 20 אפריל 2013

עסקאות נוגדות

עסקה נוגדת- עסקה נוגדת מתבצעת כאשר נכס נמכר לשני קונים במקביל. הדינים העוסקים בעסקאות נוגדות, עוסקים בשאלה מי מבין השניים זכאי לקבל את הנכס. הצד שאינו זכאי לקבל את הנכס הינו בעל הילה משפטית הנקראת הפרת חוזה ומגיע לו לקבל פיצויים.

 

סעיף 9 לחוק המקרקעין- עסקאות נוגדות

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב –  זכותו עדיפה".

הסעיף קובע כי כאשר אדם התחייב לעשות עסקה במקרקעין, ולפני שבוצע רישום הוא התחייב לאחר, אזי זכותו של הראשון גוברת, אלא אם כן השני עמד ב- 3 התנאים המצטברים כדלקמן:

  1. תום לב- הקונה השני לא ידע על קיומו של הקונה הראשון.
  2. תמורה- הקונה השני שילם תמורה בעבור הנכס. תמורה חלקית תיחשב גם כן לתמורה.
  3. רישום בטאבו- רישום בטאבו הינה העברת בעלות של הנכס. קיימת בעייתיות עם רישום בטאבו היות שקיימים מצבים בהם לא ניתן לבצע את הרישום בטאבו. במקרים אלה, יש לכתוב הערת אזהרה.

 

מצבים שבהם הרוכש הראשון לא יכול לאכוף את זכותו

פס"ד ורטהיימר נגד הררי- הררי מוכר את דירתו לורטהיימר בשווי 1,000,000 ₪. ורטהיימר משלם מקדמה בסך 5,000 ₪ בעת החתימה על החוזה אך לא מבצע רישום. לאחר מספר שעות הררי מוכר את הדירתו לבינימיני בסך 800,000 ₪ והוא משלם לו מקדמה בסך 3,500 ₪. נדרש לבדוק האם בינימיני (הקונה השני) עומד בשלושת התנאים המצטברים של הסעיף:

  1. תום לב-  בינימיני לא ידע על קיומו של ורטהיימר
  2. תמורה- בינימיני שילם מקדמה בסך 3,500 ₪.
  3. רישום- לא בוצוע רישום.

כיוון שבינימיני אינו עומד בשלושת התנאים, בהתאם לבסיעף 9, הראשון בזמן גובר ולכן הדירה שייכת לורטהיימר.

פס"ד רז- בעל דירה מכר את דירתו ובחוזה המכירה הייתה התחייבות של הקונה לרשום הערת אזהרה. בפועל, הקונה לא רשם את הערת האזהרה במשך 5 שנים ולכן אינו נחשב לבעלי הנכס (רק רישום טאבו הופך את הקונה לבעלים). במהלך השנים המוכר נפטר כשהוא זה שרשום כבעלי הנכס. יורשו של בעל הנכס מכר את הדירה לקונה שני (ללא ידיעה על קיומו של הקונה הראשון). הקונה השני שילם כסף, היה תום לב) אך היות שמדובר בתהליך ירושה לא היה ניתן לבצע רישום בטאבו ולכן רשם הערת אזהרה בלבד. בית המשפט קובע כי קיימת בעיתיות עם העובדה שלא בוצעה העברה בטאבו ונרשמה הערת אזהרה בלבד, אך בשל העובדה שהקונה הראשון נהג ברשלנות ולא רשם הערת אזהרה במשך שנים רבות, הקונה השני יהיה זה שיקבל את הנכס.

פס"ד גנז- חברת בריטיש קולוניאין מכרה קרקע שבבעלותה לחברת נוטריקון. נוטריקון שילמה את התמורה אך לא בוצע רישום עבור עסקה זו ולכן בריטיש נשארה הבעלים. לאחר מספר שנים נוטריקון מוכרת את הקרקע לגנז שמבחין ברישומים כי בריטיש הם הבעלים. לאחר אישורם של בריטיש שנוטריקון אכן הבעלים, הם מבצעים את העסקה. במשך 17 שנים גנז לא במצע רישום על הקרקע ובירטיש נשארים הבעלים הכתובים. לאחר 17 שנים נוטריקון מוכרת את אותה הקרקע לקיבוץ אפק. קיבוץ אפק רושם הערת אזהרה לאחר קבלת אישור מבריטיש. במקרה זה מתבצעת עסקה נוגדת בין גנז (הראשון) לקיבוץ אפק (השני). השאלה שעולה היא מי יהיה בעלי הקרקע. בית המשפט קובע כי קיבוץ אפק גובר בשל חוסר תום הלב של גנז, גנז לא רשם הערת אזהרה במשך 17 שנים ולכן פעל בחוסר תום לב.



− 3 = חמש

תואר ראשון
תואר שני
מרצים