שם הכותב: תאריך: 20 אפריל 2013

זכות השכירות

 

סעיף 3 לחוק המקרקעין- "שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה", שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".

סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה- "שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן- דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות".

חשוב להבין כי כאשר מדובר בשכירות ולא במקרקעין יש להתייחס לחוק השכירות והשאילה, לעומת זאת, כאשר מדובר בשכירות במקרקעין אזי החוק הרלוונטי הוא חוק המקרקעין.

 

יסודות הזכות:

  • חזקה ושימוש– בעל הנכס רשאי להתיר לאחר להחזיק בנכס ולהשתמש בו ובכך להעביר לאחר את זכות השכירות.
  • הקניה בתמורה- זכות הניתנת בתמורה (כספית או שווי כסף) ולא כמתנה.
  • משך קיום מוגבל בזמן שאינו לצמיתות- שכירות חייבת להיות מוגבלת בזמן ואינה יכולה להיות לצמיתות.

סוגי השכירות:

  • שכירות קצרה עד 5 שנים- לא מחייבת חוזה בכתב ולא רישום בטאבו.
  • חכירה מ-5 שנים עד 25 שנה- לא מחייב רישום בכתב ולא רישום בטאבו.
  • חכירה לדורות- מעל 25 שנה- מחייב רוזה בכתב ורישום בטאבו.

** יש לציין כי כאשר קיימת אופציה להארכת השכירות, יש להביא בחשבון את תקופת האופציה ע"מ לקבוע ביזה סוג שכירות מדובר.

** יש לשים לב כי שאילה הינה זכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בו שלא לצמיתות שהקונה לאדם ללא תמורה.

 

סעיף 78- שכירות של חלק מסוים ממקרקעין

 "על אף האמור בסעיף 13, ניתן להשכיר חלק מסוים של המקרקעין".

סעיף 13 קובע כי לא ניתן לעשות עסקה על חלק ממקרקעין. סעיף 78 הינו חריג לסעיף 13 שקובע כי ניתן לבצע השכרה רק על חלק מסוים של מקרקעין.

סעיף 79- דינה של שכירות קצרה

(א) על אף האמור בסעיפים 7 ו-8, שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום, והתחייבות לעשות עסקה כזאת אינה טעונה מסמך בכתב.

(ב) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו על שכירות שיש עמה ברירה להאריך את תקופתה  לתקופה כוללת העולה על חמש שנים, ולא על שכירות שתקופתה, כולה או מקצתה, חלה כעבור חמש שנים מגמירת חוזה השכירות.

(ג) אין בהוראות סעיף זה כדי למנוע רישום של שכירות שאינה טעונה רישום, אם ביקשו זאת הצדדים.

בהתאם לסעיף 7 לחוק המקרקעין נדרש לבצע רישום בטאבו בעת עסקת מקרקעין.

בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין- נדרש לבצע הסכם בכתב בעת עסקת מקרקעין.

סעיף 79 הינו חריג לגבי שכירות. נדרש לבצע הסכם בכתב ורישום בטאבו רק כאשר מדובר בשכירות לתקופה שאינה עולה על 5 שנים כלומר, כאשר ישנה שכירות שאינה עולה על 5 שנים, חוזה השכירות יכול להיות בעל פה ואין צורך ברישום בטאבו.

להלן טבלה המציגה את ההבדלים בין הסעיפים:

רישום בכתב- זכות חוזית- סעיף 7

רישום בטאבו- זכות קניינית- סעיף 8

שכירות עד 5 שנים

אין חובה

אין חובה

שכירות בין 5-10 שנים

קיימת חובה

אין חובה

שכירות מעל 10 שנים

קיימת חובה

קיימת חובה

סעיף 152- חוק הגנת הדייר- סעיף זה מאריך את תוקפו של סעיף 79 ל- 10 שנים.

פס"ד נסריאצי נ' גל-רום תכשיטים בע"מ

סימן ג'- זיקת הנאה

 

סעיף 5 לחוק המקרקעין

"זיקת הנאה היא שיעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם".

סעיף זה מקנה את הזכות ליהנות המקרקע אך לא להחזיק בה.

 

דרכים להיווצרות זיקת הנאה:

  1. חתימה על חוזה בכתב ורישום בטאבו
  2. שימוש בנכס לארוך שנים

זיקת הנאה אינה מאפשרת לבעל הזכות לנהוג בו כבעלים, הזכות מוגבלת בהתאם לתנאי הזיקה.

 

סעיף 92- הזכאים

"זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין (להלן – מקרקעין זכאים) או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור".

סעיף זה מציג מיהם הזכאים לזיקת הנאה:

  1. מקרקעין
  2. אדם ספציפי- רישום בהסכם כי צד א' מאשר לאדם פלוני לעבור באותו השטח.
  3. סוג מסוים של בני אדם- התניית הזכות לקבוצת אנשים בעלי מאפיין משותף קרי: מבוגרים/נכים/תושבי עיר מסוימת.
  4. ציבור

סעיף 93- צורות הזיקה

(א) זיקת הנאה יכול שתקבע –

(1) כי בעל המקרקעין הזכאים או מי שהזיקה ניתנה לטובתו זכאי לשימוש מסויים במקרקעין הכפופים;

(2) כי בעל המקרקעין הכפופים חייב להימנע מביצוע פעולה מסויימת באותם מקרקעין.

 (ב) זיקת הנאה לטובת מקרקעין יכול גם שתקבע כי בעל המקרקעין הכפופים חייב לבצע בהם פעולה מסויימת או שלא יהיה זכאי למנוע ביצוע פעולה מסויימת במקרקעין הזכאים.

 (ג) על אף האמור בסעיף 13 יכול שתהא זיקת הנאה לגבי חלק מסוים במקרקעין.

הצורות האפשריות הינם:

  1. זיקת הנאה הניתנת לשימוש מסוים קרי חניה, העברת צינור וכו'.
  2. זיקת הנאה המנוסחת בצורה שלילית- לאדם א' אסור למנוע לאדם ב' לעבור בשטח X
  3. זיקת הנאה המתנה את בעל המקרקעין לבצע פעולות מסוימות על מנת לא למנוע את השימוש במקרקעין.

סעיף 94- זיקה מכוח שנים

(א)   מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.

 (ב)  הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א).

סעיף זה עוסק בזיקת הנאה מיוחדת הנוצרת מכוח השנים, ללא הסכם. כלומר, שימוש בשטח מכל 30 שנה, יוצר זיקת הנאה.

סעיף 96- תקופת הזיקה ותנאיה

"זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, זולת אם נקבעה לה תקופה בתנאי הזיקה; אולם בית המשפט רשאי, על פי בקשת צד מעוניין או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את הזיקה או לשנות תנאיה, אם ראה לעשות כן בגלל אי הפעלת הזיקה או בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים; ורשאי בית המשפט לפסוק פיצוי למי שנגרם לו נזק על ידי הביטול או השינוי".

בהתאם לסעיף זה, זיקת הנאה ניתנת לביטול וניתן להגביל את תקופת ההסכם. כמו כן, בית המשפט רשאי לבטל את הזיקה או לשנות את תנאיה.

לסיכום

קיימים 4 מצבים בהם נוצרת זיקת הנאה:

  1. מכוח הסכם- זיקת ההנאה על הנכס רשומה בהסכם כתוב.
  2. מכוח שנים- סעיף 94
  3. מכוח כורח- קיים אילוץ ולכן נוצרת הזיקה, למשל- אדם א' יכול להיכנס לשטחו רק דרך שטחו של אדם ב'. במקרה זה קיימת זיקת הנאה לאדם א' על שטחו של אדם ב'.
  4. מכוח דין- קיימים חוקים המזכים בזיקת הנאה.

סימן ד'- זכות קדימה

 

סעיף 99- זכות קדימה על פי הסכם

(א) בעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי מסויים במקרקעין משותפים, רשאי לרשום זכות קדימה לגבי המקרקעין, או לגבי חלקו בהם, לטובת אדם פלוני, ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה.

(ב) על זכות הקדימה לפי סעיף זה, יחולו הוראות הסעיפים 105-102, בכפוף למוסכם בתנאי הזכות.

זוהי זכות המקנה עדיפות ראשונה לקבל מבעל המקרקעין הצעה לרכוש את הזכות על המקרקעין במחיר הנדרש עבורו. יש לשים לב כי זכות הקדימה חלה על בעלות במקרקעין ועל חכירה לדורות (שכירות מעל 49 שנים) והיא קיימת רק כאשר מדובר על מקרקעין.

סעיף 102- רכישה על פי זכות קדימה בכתב

(א)   הצעה לבעל זכות קדימה תהיה בכתב, שיישלח בדואר רשום, ותציין את המחיר הנדרש בעד המקרקעין המוצעים; העתק מההצעה יישלח לרשם.

נדרש לרשום את זכות הקדימה בלשכת המקרקעין, מלבד שני מקרים חריגים שבהם הזכות ניתנת

ללא הסכם בכתב:

  1. סעיף 100- זכות קדימה ליורשים של משק חקלאי- ליורשים אלה קיימת זכות קדימה ללא הסכם כתוב. היורש שרוצה להוריש את הנכס נדרש להציע זאת ליורשו.
  2. סעיף 101- זכות קדימה בין בני זוג- יכול להיות מדובר בבית, משק חקלאי או עסק. בן הזוג נדרש להציע לבן הזוג האחר את חלקו בירושה.

 

סעיף 104- אי תחולה על מתנות

זכות קדימה אינה חלה על מתנות.

זכות המשכון/משכנתא

 

סעיף 4 לחוק המקרקעין "משכנתא היא משכון של מקרקעין"

משכנתא זהו משכון של מקרקעין. זוהי זכות של צד מסוים שאותה הוא קיבל מבעל הנכס, לרשום משכנתא על הנכס. המשכנתא מחייבת את בעל הנכס, כלומר אילו אדם רכש  דירה שעליה רשום משכנתא, המשכנתא עוברת לבעלותו.

 

חובת הרישום

משכון- נרשם ברשם המשכונות

משכנתא- נרשמת בלשכת המקרקעין (טאבו)

נכס של חברה- נדרש לבצע רישום נוסף ברשם החברות

דירה שקיימת עליה משכנתא, אינה ניתנת להעברה בטאבו. ראשית נדרש לבצע החזר משכנתא ולאחר מכן לבצע העברה על הדירה.

 

סעיף 85- עשיית עסקה במקרקעין ממושכן

(א) משכנתה אינה פוגעת בזכותו של בעל המקרקעין להחזיק בהם, להשתמש בהם ולעשות בהם כל עסקה, והכל בכפוף למוסכם בתנאי המשכנתה.

נטילת המשכנתא אינה פוגעת בזכות הלווה להחזיק במקרקעין ולעשות בהם עסקה כל עוד הוא עומד בתשלומים והחזר המשכנתא.

 (ב) עסקה שבעל המקרקעין עשה בהם לאחר שמושכנו, אין בה כדי לגרוע מזכותו של בעל המשכנתה לממש אותה, ואין לעסקה כזאת תוקף כלפי מי שרכש את המקרקעין בהוצאה לפועל של המשכנתה.

זכותו של המלווה (הבנק) בהליכי הוצאה לפעול של משכנתא גוברת על זכותו של מבצע העסקה עם בעל המקרקעין לאחר שמושכנו.

גרירת משכנתא- ניתן למכור נכס ולגרור את המשכנתא שטרם הוחזרה לנכס חדש.

סעיף 87- העברת המשכנתא

(א)   בכפוף למוסכם בתנאי המשכנתה רשאי בעל המשכנתה להעביר את המשכנתה, או חלק ממנה, לאדם אחר, יחד עם החוב המובטח על ידיה, כולו או מקצתו, ללא הסכמת בעל המקרקעין.

(ב) הועברה המשכנתה ולא נודע לחייב על ההעברה, מופטר הוא על-ידי תשלום החוב לבעל המשכנתה הקודם.

כאשר המשכנתא מועברת, החייב לא נדרש לשלם את יתרת החוב.

סעיף 88- פדיון המשכנתא לפני המועד לקיום החוב

"אין בכוחם של תנאי המשכנתה כדי לגרוע מהזכות לפדות את המקרקעין הממושכנים לפני המועד לקיום החוב בהתאם להוראות סעיף 13(ב) לחוק המשכון, תשכ"ז-1967; האמור בסעיף זה לא יפגע בתנאי שהותנה לפני תחילת חוק זה".

בהתאם לסעיף זה ניתן לפדות את המשכנתא פדיון מוקדם, כלומר לפני המועד שהוסכם.

סעיף 90- מימוש משכנתא

"מימוש המשכנתה יהיה על פי פסק דין של בית משפט או על פי צו ראש ההוצאה לפועל ובדרך האמורה בסעיף 18 לחוק המשכון, תשכ"ז-1967"

בהתאם לסעיף 18, מימוש המשכנתא נעשה באמצעות ההוצאה לפעול. יש להגיש בקשה להוצאה לפועל למכירת הנכס (אין צורך בבי משפט), היא מוכרת  את הנכס ומעבירה את הכסף.



9 − אחד =

תואר ראשון
תואר שני
מרצים