שם הכותב: תאריך: 20 אפריל 2013

פרק ג'- זכות הבעלות והחזקה

 

סעיף 2 לחוק המקרקעין- "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל הדבר בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם". זכות זו הינה הזכות החזקה ביותר בין הזכויות הקנייניות, אך מוגבלת בדין (חוק) ובהסכם. זכות הבעלות מקנה שליטה מלאה על הרכוש.

סעיף 2 לחוק המיטלטלין- "הבעלות במיטלטלין היא הזכות להחזיק ולהשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה, בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם".

הגבלות על זכות הבעלות:

1.      הגבלות לפי דין- הגבלות הנובעות מכוח חוק המקרקעין או מכוח חוקים אחרים קרי:

  • חוק העתיקות- קובע כי יש למסור למדינה כל עתיקה במרחב התת קרקעי של שטח.
  • חוק המים- קובע כי כל מקור מים שנמצא במקרקעין פרטי, בבעלות המדינה
  • חוק הנפט-  חוק נכסי המדינה מכפיף את הנפט למדינה.
  • 2.      הגבלות לפי הסכם- כאשר אדם מגביל עצמו מכוח רצונו, קרי השכרת הנכס.

 סימן א'- תחום הבעלות

סעיף 11- עומק וגובה

"הבעלותבשטחשלקרקעמתפשטתבכלהעומקשמתחתלשטחהקרקע, בכפוףלדינים בדברמים,נפט,  מכרות,מחצביםוכיוצאבאלה,והיאמתפשטתבחללהרוםשמעליו,אולם,בכפוףלכלדין,איןבכךכדי למנועמעברבחללהרום".

בעלות על קניין היא לא רק הבעלות על הרכוש עצמו, אלא בעלות על כל מה שנמצא תחת האדמה ומעליה.

  1. עומק- המדינה עשויה לחוקק חוקים שמאפשרים לה לקבל את מה שנמצא מתחת לאדמה מבלי לפגוע בבעלות, בתמורה לפיצוי הוגן על כך. פס"ד פרץ אקונס[1].
  2. גובה- בחוק המקרקעין לא קיימת הגבלה על גובה, אך יתכן שהגבלה זו תהיה מכוח חוק התכנו והבניה. פס"ד רדומילסקי נגד פרידמן[2], פס"ד בצלאל נגד סימן טוב[3].

סעיף 12- המחוברלקרקע

"בעלותבקרקעחלהגםעלהבנויוהנטועעליהועלכלדבראחרהמחובראליה חיבורשלקבע, זולתמחובריםהניתניםלהפרדה, ואיןנפקאמינהאםהמחובריםנבנו, ניטעואוחוברובידי בעלהמקרקעיןאובידיאדםאחר".

הבעלות על הקרקע כוללת את כל מה שמחובר עליה חיבור של קבע (קרי שקע, דלת). נשאלת השאלה האם לחפץ שניתן להזזה- מיטלטלין יש קיום עצמאי כאשר הוא מנותק מהמקרקעין. לשם כך נקבעו 2 מבחנים (לא מצטברים):

  1. המבחן הפיזי- עוסק במידת החיבור של המיטלטלין לקרקע, כלומר עד כמה קשה לנתק את המיטלטלין מהקרקע. ככל שהחיבור רופף יותר בין הקרקע למיטלטלין, כך נדרש לכלול את הבעלות על אותו הנכס בחוזה.
  2. מבחן הכוונה- נדרש לבחון האם לבעל הנכס הייתה כוונה שלמיטלטלין יהיה חיבור של קבע לנכס. אילו כוונתו הייתה שהמיטלטלין יישאר בנכס (קרי חלונות, אסלה) באופן קבוע, אזי מדובר בחיבור של קבע. למבחן זה קיימים שני מבחני משנה:

א.      בחינת המיטלטלין לאחר הניתוק- אילו כאשר מפרקים את המיטלטלין הוא יהפוך ללא שמיש, נסיק כי היה קיים חיבור של קבע.

ב.      בחינת המקרקעין לאחר הניתוק- אילו יגרם נזק למקרקעין בעקבות בפירוק, נסיק כי היה חיבור של קבע.

חריגים לסעיף 12:

  • סעיף 49- בעלות ושימוש:

א.   "קירות, גדרות, עצים, ומחוברים כיוצא באלה הנמצאים במייצר של מקרקעין שכנים (להלן- מחוברים שבמייצר), ירואם כנכסים בבעלות משותפת של בעלי מקרקעין השכנים, כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר".

ב.   "מחוברים שבמייצר רשאי כל אחד מבעלי המקרקעין להשתמש בהם למטרה שלמה הוקמו, וחייב הוא להשתתף בהוצאות הדרושות כדי להחזיקם במצב תקין לפני שהוסכם בניהם, ובאין הסכם כזה- בחלקם שווים, זולת אם מידת השימוש בהם הייתה שונה".

קיימים נכסים שעשויים להיות בבעלות משותפת, כל עוד לא הוכח אחרת, קרי גדר שנמצאת בין 2 חלקות. במקרה זה אין למי שהקים את הגדר, הבעלות תהיה משותפת בכל מקרה.

  • סעיף 50- פירות שנשרו לתחום אחר: "עצים או צמחים אחרים הגדלים סמוך למייצר, פירותיהם שנשרו לתחום מקרקעין שכנים הם של השכן; נשרו למקום שיש לציבור גישה חופשית אליו, זכי על עובר- ושב ליטול אותם לעצמו".

מסעיף זה ניתן להבין, כי כל פרי שנשר בחלקו של אחר, שייכת לאותו אדם.

  • סעיף 51- צמחים הגדלים סמוך למייצר: "עציםאוצמחיםאחריםהגדליםסמוךלמייצרוענפיהםאושורשיהם מתפשטיםלתוךמקרקעיןשכנים, איןבעלהמקרקעיןהשכניםאוהמחזיקבהם )להלןהשכן( רש אילדרושסילוק הענפיםאוהשורשים, אלאאםישבהםכדילהזיקלמקרקעיןאולהפריעלובמידהבלתיסבירהבהנאהמןהמקרקעין; דרשהשכןמבעלהצמחיםלסלקענפיםאושרשיםכאלהולאסולקותוךזמןסביר, רשאיהואלסלקםבעצמועלחשבון בעלהצמחים"

כאשר ענפים או שורשים של צמחים מתפשטים למקרקעין של השכנים, בעל המקרקעין אינו רשאי לדרוש לסלק את אותם הענפים, אלא אם כן מדובר בהפרעה בלתי סבירה (שורשים למשל עושים להרוס בלטות וצינורות).

סעיף 13- היקף העמסה במקרקעין

 "עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו- 12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין והכל כשאין בחוק הוראה אחרת".

במקרקעין לא ניתן לעשות עסקה על חלק מהמקרקעין, העסקה צריכה לחול על הכל, דהיינו על הדברים שמחוברים אליה (סעיף 12) ועל כל מה שמעליה ומתחתיה (סעיף 11).

חריגים לסעיף 13:

  • סעיף 78 לחוק המקרקעין-  מתיר להשכיר חלק פיזי במקרקעין (קרי השכרת חדר).
  • סעיף 31 לחוק השכירות- מקנה זכות שימוש בחלק מסוים במקרקעין.
  • סעיף 29 לחוק המקרקעין- מתיר לחלק את זכות החזקה והשימוש בחלקה/ נכס באמצעות הסכם שיתוף, אך אינו מתיר בשיתוף את זכות הבעלות.
  • סעיף 93 לחוק המקרקעין-מקנה זיקת הנאה בחלק פיזי מסוים בנכס.
  • סעיף 54 לחוק המקרקעין-"על אף האמור בסעיף 13 תהא דירה בבית משותף נושא נפרד לבעלות לזכויות ולעסקאות". כלומר, כל דירה בבנין שייכת לבעליה, היות שנעשה פיצול הבניין לבעלים שונים.

 

סעיף 14- הגבלת זכויות

"הגבלת זכויות בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר".

בהתאם לסעיף זה, לאדם בעל זכות קניינית אין הצדקה להשתמש לרעה בזכות ולגרום לנזק או לאי נוחות לאחר.

  • הגבלה בחקיקה- קיימים מספר סעיפים בחוקים שונים המגבילים את השימוש במקרקעין.
  • הגבלה בפסיקה- נקבעו שני מבחנים לקביעה האם יש שימוש בזכות לרעה:
  1. מבחן המניע הפסול- כאשר מטרת המעשה היא גרימת נזק, המעשה ייחשב כשימוש לרעה בזכות ולא יהיה מוצדק.
  2. מבחן עלות תועלת- כאשר הנזק שעשוי להיגרם מהמעשה רב מהתועלת שיפיק ממנו הבעלים, השימוש לרעה לא יהיה מוצדק.

פס"ד רוקר נגד סולומון[4], פס"ד און נגד הבורסה ליהלומים[5]

סימן ב'- הגנת הבעלות והחזקה

סעיפים אלו מסדירים את היכולת של מחזיק הקרקע, להגן על זכות הבעלות שלו או על זכות החזקה שלו.

סעיף 15- החזקה

"מחזיק- בין שהשליטה הישירה במקרקעין היא בידו ובין שהשליטה הישירה בהם היא בידי אדם המחזיק מטעמו".

בסעיף זה קיימת הפרדה בין:

  1. בעל מקרקעין- אדם בעל זכות בעלות, דהיינו אדם שרשום בטאבו כבעלים של הקרקע. הבעלים של הקרקע יכול להחזיק בה או להשכירה.
  2. זכאי להחזיק- אדם בעל זכות להחזיק בקרקע, דהיינו בעל שליטה פיזית בנכס (ייתכן מחזיק של כדין קרי פולש).

סעיף זה קובע שמחזיק יכול להיות בעל שליטה ישירה או עקיפה בנכס. לחזקה קיימים שני מרכיבים:

  1. מרכיב פיזי- שליטה פיזית בנכס.
  2. מרכיב נפשי- קיימת כוונה לשלוט בנכס

 

סעיף 16- תביעה למסירת מקרקעין

 "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם, זכאי לדרוש מסירת מקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין".

מדובר בתביעה שהתובע בה הוא הבעלים או זכאי להחזיק והנתבע הוא מחזיק שלא כדין.

סעיף 17- תביעה למניעת הפרעה

"המחזיק במקרקעין זכאי לדרוש מכל מי שאין לו זכות לכך שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה כזאת".

כל מחזיק במקרקעין רשאי להגיש תביעה נגד אחר שמפריע לו, ללא קשר אם מדובר במחזיק כדין או במחזיק שלא כדין.

 

סעיף 18-  שימוש בכוח נגד השגת גבול- סעד עצמי-

א.      "המחזיק בקרקע כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין."

אילו אדם מנסה להוציא מהמקרקעין אדם שיושב בו כדין, אותו אדם רשאי להשתמש בכוח סביר על מנת למנוע ממנו הוצאה זו. שימוש בכוח סביר לא ייחשב כתקיפה.

ב.      "תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם".

אילו אדם פלש למקרקעין של אדם המחזיק בו כדין, רשאי אותו אדם להשתמש בכוח במידה סבירה תוך 30 יום, רק המחזיק בקרקע או משפחתו יכולים להפעיל את הכוח. לאחר 30 יום, יש להגיש תביעה לערכאות.  30 הימים נמדדים מרגע ההחזקה ולא מרגע הגילוי.

פס"ד המוטראן הקופטי נגד שר המשטרה[6]

 

סעיף 19- החזרת גזל

"מי שמוציא מקרקעין מידי המחזיק שלא כאמור בסעיף 18(ב') חייב להחזירם למחזיק; אולם אין בהוצאה זו כדי לגרוע מסמכות בית המשפט לדון בזכויות שני הצדדים בעת ובעונה אחת, ורשאי בית המשפט להסדיר את ההחזקה, ככל שייראה לו צודק ובתנאים שימצא לנכון, עד להכרעה בזכויותיהם".

סעיף זה משלים את סעיף 18. לאחר שתמו 30 יום מיום הפלישה לשטח בעל המקרקעין, בעל המקרקעין יכול לפנותם רק באמצעות בית המשפט (הליך שלוקח זמן רב). בית המשפט יסדר את ההחזקה במקרקעין ככל שיראה לו צודק ובתנאים שימצא לנכון.

פס"ד יוסף נגד עוקשי[7], פס"ד מדינת ישראל נגד בן שמחון[8]

 

אפשרויות תביעה של הצדדים השונים לאור סעיפים 16-19:

קריטריונים

סעיף 16

סעיף 18

סעיף 19

סעיף 17

האם הבעלים יכול לתבוע מסיג גבול

כן

כן (רק במידה שהוא מחזיק כדין)

כן

כן

האם מחזיק כדין יכול לתבוע מסיג גבול

כן

כן

כן

כן

האם משיג גבול יכול לתבוע משיג גבול אחר

לא

לא

כן

כן- רק במידה שמסיג הגבול הראשון מחזיק בנכס ורק להפרעה של ממש

האם משיג גבול יכול לתבוע בעלים או מחסיר כדין

לא

כן

כן- בתנאי של סעיף 18ב'

נדיר

מהו היחס בין חובת תום הלב לבים הזכות הקניינית.

סעיף 21- ברירית בעל המקרקעין

סעיף זה נותן בידי בעל המקרקעין את האפשרות להשאיר את התוספת או לא להשאיר.


[1] פס"ד אקונס נגד מדינת ישראל- עריית חיפה מחליטה לבנות את פרויקט מנהרות הכרמל. לצורך פרויקט זה נדרש לחפור מתחת לשטחים שנמצאים בבעלות התושבים. במקרה זה קיימת פגיעה בזכות הבעלות בעומק הקרקע ולכן כאשר קיימת הפקעת נכס, המדינה נדרשת לפצות. המדינה טענה שהיא מפקיעה את זכות החזקה והשימוש בנכס ל- 99 שנים ולא את זכות הבעלות. בעלי האדמות טענו 2 טענות:

  1. אילו ההפקעה היא לצורך החזקה והשימוש ל- 99 שנים, הדבר נחשב שההפקעה הייתה על זכות הבעלות.
  2. סעיף 13 בחוק המקרקעין קובע כי אין תוקף לעסקה במקרקעין בחלק מסוים שלה, דהיינו לא ניתן להפריד את המקרקעין ויש לעשות את העסקה על מכלול המקרקעין.

המדינה טענה שיש לעשות איזון אינטרסים, ישנו אינטרס ציבורי מול אינטרס פרטי של זכות הקניין ובאיזון זה זכות הציבור גוברת. לעניין הטענה הראשונה בית המשפט טוען כי חזקה ושימוש הן זכויות זמניות. 99 שנים הם מהלך משמעותי ומהותי ולכן קיימת הפקעה. לעניין הטענה השנייה, סעיף 13 עוסק בעסקות במקרקעין, במקרה זה מדובר על הפקעה ולא על עסקה ולכן ההפקעה היא חד צדדיות, לא הייתה הסכמה ולכן לא נחשבת לעסקה. מסיבה זו סעיף 13 אינו חל.

[2] פס"ד רדומילסקי נגד פרידמן- גברת רדומילסקי בעלת בניין בעל 2 קומות וגינה. את אחת הקומות השכירה למר פרידמן בשכירות מוגנת. מר פרידמן ביקש להתקין בידרתו אנטנה, אך גברת רדומילסקי סירבה לבקשתו, לכן מר פרידמן משך חוט מהאנטנה של השכנים (בהסכמתם). גברת רדומלסקי טענה כי העברת החוט מעל גינתה פוגעת בזכות הבעלות. בית המשפט קבע כי העברת חוט מעל הגינה היא פעולה קבועה ולכן קיימת פגיעה בזכות הבעלות.

[3] פסד בצלאל נגד סימן טוב- סימן טוב בעל בית של 2 קומות וגינה. סימן טוב גר בקומה הראשונה ובצלאל גר בקומה השנייה. בצלאל קיבל אישור מרשות התכנון והבניה להרחיב את דירתו. סימן טוב טוענת כי קיימת פגיעה בזכות הבעלות היות שההרחבה תטיל צל מעל גינתו ותהיה פלישה לחלל הרום. בית המשפט קבע כי קיימת פגיעה ממשית ולכן לא מאשר את ההרחבה.

[4] פס"ד רוקר נגד סולומון-  רוקר וסלומון היו שכנים בבית משותף. רוקר הוא בעל הדירה בקומה הראשונה שהייתה חלקה על עמודים וחלקה על מקלט ששייך לכל הדיירים. רוקר החליט שהוא רוצה להרחיב את דירתו מתחת לעמודים, אך הדיירים מתנגדים לכך. רוקר סגר את חלל העמודים ללא הסכמת הדיירים וועד הבית אך באישור הועדה המקומית בהתניה שיבנה 2 מחסנים לשאר השכנים. השכנים פונו לבית המשפט וביקשו צו הריסה אך רוקר מתנגד וטוען כי הדבר מנוגד לעיקרון תום הלב, היות שלא נגרם לשכנים נזק. בפס"ד זה הוצגו 3 גישות:

  1. גישה מצמצמת- ביהמ"ש יעזור לנפגע.
  2. גישה מרחיבה- ביהמ"ש לא כבול בזכות קניינית, הוא מתבסס על סעיף 74 לפקודת הנזיקין אשר מסמיך את בית המשפט לפסוק פיצוים בכל סכום למעשה.
  3. גישת הביניים- השופטים טענו כי תום הלב קובע את היחסים של הזכות הקניינית, ובעל הזכות חייב להתנהג בתום לב, ביושר ובהגינות המהווה אמת מידה .

[5] פס"ד און נגד הבורסה ליהלומים-  עקב סכסוך בין קולגות, ע"פ בקשת ממשלת בלגיה יש למנוע מאון (סוחר יהלומים) להיכנס לבורסה ליהלומים בישראל (מניעה פיזית). און טען כי קיימת פגיעה בזכות הקניינית שלו היות שלטענו מדובר בנכס שלכל אדם יש זכות להיכנס אליו. הבורסה טענה כי היא מפעל פרטי, בעל זכות קניינית ולכן היא רשאית להגביל את כניסתו של כל אחד לשטחה. ביהמ"ש העליון עושה הבחנה בין קניין פרטי לקניין ציבורי והגדיר קניין "מעין ציבורי". במובן הפורמאלי ה"מעין ציבורי" הוא בבעלות פרטית אך משרת את כלל הציבור. ביהמ"ש העליון מבקש מהמחוזי לדון ולהחליט האם הבורסה היא מפעל פרטי/ ציבורי/ מעין ציבורי. בעקבות כך צמח המונח "דואליות נורמטיבית"- מדובר בגוף דואלי שכן מצד אחד מדובר בגוף פרטי ומצד שני מדובר בגוף בעל אלמנטים של נכס ציבורי.

[6] פס"ד המוטראן הקופטי נגד שר המשטרה- מדובר על מחלוקת בין העדה הקופטית לעדה האתיופית בנוגע לזכות הבעלות והחזקה במקומות קדושים בירושלים. נשאלת השאלה מהם הזכויות קיימות לבעל שליטה או בעל החזקה במקרקעין בכדי להדיר מסיג גבול שהשתלט על המקרקעין. באותה תקופה היה מקדש שהיה קדוש לשתי העדות, האתיופים "לקחו את הדין לעצמם" והשתלטו על המנזר הקדוש ולא נתנו לקופטים להיכנס למנזר זה. בהתאם לסעיף 18, הקופטים מורשים להשתמש בכוח במידה סבירה למניעת הסגת הגבול, אך המשטרה מנעה מהם זכות זו. המשטרה התנערה מאחריות ולכן הקופטים נתבעו לבג"צ. בג"צ ביקשו לפעול לטובת הקופטים על מנת להשיב להם את השליטה או הזכות במקרקעין.

[7] פס"ד יוסף נגד עוקשי- מר יוסף מחזיק במקרקעין שאין לו זכות קניינית עליו. הבעלים של המקרקעין, עוקשי, החליט להשתלט ליוסף על המקרקעין. כאשר יוסף ניסה לפנות את עוקשי, עוקשי טען כי אין לו זכות קניינית על הנכס ולכן הנכס אינו שייך לו. בית המשפט קבע כי סעיף 19 חל.

[8] פס"ד מדינת ישראל נגד בן שמחון- בן שמחון החזיק במקרקעין של מדינת ישראל. מנהל מחוז חיפה החליט לפנות את בן שמחון ע"י צו פינוי, אך בן שמחון תקף את חוקיות הצו. המחלוקת הייתה לגבי הסמכות של המחוז, כלומר החותם על הצו חייב להיות משוכנע, על סמך בדיקה שערך כי אין למחזיק זכות להחזיק במקרקעין. דהיינו, יש צורך ברמת וודאות גבוהה שהצו נחתם לאחר שבוצעו בדיקות לגבי הימצאותו הלא חוקית של המחזיק בנכס. בית המשפט מבטל את הצו כיוון שאומנם קיימת עמידה בתנאים הצורניים אך לא בתנאי המהותי.



7 + = ארבע עשרה

תואר ראשון
תואר שני
מרצים