שם הכותב: תאריך: 04 יוני 2013

יסודות החשבונאות א' שיעור 12, 4.6.2013, מרצה: רו"ח רן שרמן

מתי נעשה את המעבר בין העולמות ?

נדל"ן להשקעה –> רכוש קבוע : התחלת שימוש

נדל"ן להשקעה –> מלאי : התחלת פיתוח

רכוש קבוע –> נדל"ן להשקעה : סיום שימוש

מלאי —> נדל"ן להשקעה :  התחלת שכירות

 

שאלות רב – ברירה : נדל"ן להשקעה

שאלה 5: מהי ההשפעה נטו על דוח רווח והפסד של חברת "שגיא" בגין המבנה לשנת 2008?

30/6/07 – רכישת בניין בן 10 קומות ß נדל"ן להשקעה, מיועד להשכרה. שווי הוגן ליום זה:800K+1200K=3M

31/12/07 – שערוך נדל"ן להשקעה: שווי הוגן ליום זה (1240k+850k)

(1240k+850k)-3m=90k  – ח' נדל"ן להשקעה, ז' עליית ערך נדל"ן להשקעה. נכנס לדוח רווח והפסד לשנת 2007, לא מעניין אותנו בשאלה זו!!

31/12/08 – שערוך נדל"ן להשקעה

(920k+1300k)-(2090k)=130k – ח' נדל"ן להשקעה, ז' עליית ערך נדל"ן להשקעה. הכנסה!

הכנסות מדמי שכירות למשך שנת 2008, עבור 9 חודשים : 1000*10*9=90,000

סה"כ הכנסות בגין המבנה: 90k+130k=220k לכן זו היא תשובה מספר 2!

שאלה 6: יתרה מאזנית ליום 31/12/2009 המייחסת לנדל"ן להשקעה בלבד.

30/6/07 – נדל"ן להשקעה (10 קומות)

30/6/09 –  מעבר של נדל"ן להשקעה של 5 קומות (חצי) לרכוש קבוע

31/12/09 – 5 קומות מהוות רכוש קבוע, 5 קומות מהוות נדל"ן להשקעה.

שווי הוגן של קרקע הנדל"ן להשקעה – מחצית מהשווי ההוגן : 1330k*0.5=665k

31/12/09 סיום שיפוץ בגין 5 הקומות של הנדל"ן להשקעה, כלומר השווי ההוגן של המבנה ליום זה טומן 600 אלף ₪ בגין של הנדל"ן בלבד-

(1640k-600k)*0.5+600k = 1120k

1120k+665k=1,785k

סה"כ השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה ליום 31/12/09 כפי שיופיע במאזן לשנה זו.  לכן התשובה הנכונה היא 5!

שאלה 7 – מהן היתרות המאזן ליום 31/12/10 בגין המבנה כולו?

30/06/10 – מעבר של קומה אחת לנדל"ן להשקעה

סה"כ :5 קומות משופצות + קומה אחת לא משופצת – נדל"ן להשקעה

            4 קומות לא משופצות-  רכוש קבוע.

31/12/2009: שווי הוגן 5 קומות תחתוניות 1,750,000 ₪ – משופצות נדל"ן להשקעה

שווי הוגן לקומות אלו בסוף 2010: (1500k-600k)*0.5+600k+1230k*0.5=1690k

1690k-1750=-95,000 הפסד מירידת ערך נדל"ן להשקעה

5 קומות עליונות : 4 רכוש קבוע, 1 נדל"ן להשקעה. שערוך נדל"ן להשקעה ליום 30/06:

31/12/09 – כל הקומות העליונות מהוות רכוש קבוע,  נחשב פחנ"צ ליום זה –

30/6/09 – מעבר לרכוש קבוע, השווי ההוגן: (800k+1350)*0.5=1,075,000

שווי קרקע – 1350k*0.5=675k

מהו אורך החיים שלי? ביום הרכישה אורך החיים השימושיים היה 20 שנה, עברו שנתיים מאז – לכן אורך החיים הינו 18 שנים!  כעת, נחשב הוצ' פחת למשך חצי שנה – (1,075k-675k)/18*0.5= 11,111

שנת 2010 הוצ' פחת בגין הרכוש קבוע, עד יום המעבר של קומה אחת לנדל"ן להשקעה: הוצ' פחת בסך 11,111  ₪

עלות מופחתת ל-30/06: 1075k-22,222=1,052,778

לפני

20% נדל"ן להשקעה

80% רכוש קבוע

1,075k

215k

860k

(22,222)

(4,444)

(17,778)

1,052,778

210,556

842,222

הערכה מחדש קומה אחת:

לפני

שינוי

אחרי

215k

25k

240k

(4,444)

4,444

210,556

29,444

(1700k-600)*(1/10)+(1300k*1/10)= 240,000

קרן הערכה מחדש – 29,444

הוצ' פחת רכוש קבוע עבור חצי שנה שנותרה: קרקע 540k

320k/18*0.5 =8889 הוצ' פחת

סה"כ רכוש קבוע עלות מופחתת ל-2010, עלות מופחתת כפי שחישבנו ב-30/6/10 פחות הוצ' פחת לחצי שנה אחרונה: 842,222-8889=833,333

נחשב כעת את התוספת של הקומה העליונה לנדל"ן להשקעה לפי שווי הוגן ליום 31/12/10: 1280k*(1/10)+(1500k-600k)*(1/10)=218k

תשובה 3: נדל"ן להשקעה (218k+1690)=1908k, קרן הערכה מחדש 29,444, רכוש קבוע 833,333

שאלה 8 – ערך מלאי הדירות במאזן ב-31/12/2009

2/1/06 – 2 דונם נדל"ן להשקעה

31/12/07 – גריעה של 25%, מכירת חצי דונם

1/1/09 – מעבר מנדל"ן לרכוש קבוע של 1 דונם

31/03/09 – מעבר מנדל"ן להשקעה למלאי, 1/2 דונם

1/1/10 – מעבר מרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה

1/11/10 – מעבר ממלאי לנדל"ן להשקעה

2006: ח' נדל"ן להשקעה, ז' מזומן –  – 900k31/12/06 – שווי הוגן 970k

2007:

ח' נדל"ן להשקעה, ז' עליית ערך – 1180k-970k=210k

ח' מזומן – 1180*0.25-20k= 275,000                                   פקודת מכירה

ח' הוצ' מכירה – 20k, ז' נדל"ן להשקעה 295,000

31/12/07 – נדל"ן להשקעה 590,000*1.5= 885,000

2008:  ח' נדל"ן להשקעה, ז' מזומן – 880,000 ₪ (הוצ' בנייה)

31/12/08 – בספרים: נדל"ן להשקעה 885k+880=1765k

(590k*1.5+880k)-1765k= 90,000 – עליית ערך של נדל"ן להשקעה

מאזני – נדל"ן להשקעה 1885k (מבנה – 1530k, קרקע – 325k)

2009: 1/1/09 מעבר של דונם אחד לרכוש קבוע

ח' רכוש קבוע, ז' נדל"ן להשקעה – 1530k

31/3/09 – עד פה – נדל"ן להשקעה, מכאן מלאי

שערוך נדל"ן להשקעה – 325k-310k-15,000 ירידת ערך חצי דונם נדל"ן להשקעה

ח' מלאי, ז' נדל"ן להשקעה – 310,000 ₪

ח' מלאי, ז' מזומן – 1350k עלויות בנייה

מכירת 3 קומות מתוך 4 ב-31/12/09 –

ח' מזומן, ז' מכירות – 1800k*0.75=1,350k

ח' עלות מכר, ז' מלאי – 1245k=1660k*0.75

כמה המלאי? 1660k-1245k=415,000 לכן, תשובה 2!

שאלה 9 – מה סך ההשפעה בשנת 2009 בגין הקרקע בת"א על דוח רווח והפסד?

רווח המימוש המלאי – 105k

הוצ' פחת – 35,200=880k/25

הפסד משערוך נדל"ן להשקעה – 15000

סה"כ – 54,800  ₪ לכן, תשובה 3!

שאלה 10 – יתרת קרן הערכה מחדש ליום 1/11/10 בגין הקרקע בת"א?

1/1/10 – מעבר מרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה, הערכה מחדש טרם מעבר:

לפני

שינוי

אחרי

1530k

1590k

(35,200)

1,494,800

95,200

1590k

לכן, קרן הערכה מחדש 95,200 ₪ וזו היא תשובה 1!

שאלה 11 – יתרת נדל"ן להשקעה בגין הקרקע ליום 31/12/10 במאזן החברה

1/11/10 – מעבר מלאי לנדל"ן להשקעה . מכרה החברה את האכסניה, לכן החלק היחיד שנותר לנו כנדל"ן להשקעה זו היא קומה אחת!

ח' נדל"ן להשקעה, ז' מכירות – 500k=2m*0.25

ח' עלות המכר, ז' מלאי – 415k

רווח – 85,000 ₪

31/12/10 – בספרים 500k, שווי הוגן מימוש – 210k*0.25= 525,000

לכן, יתרת הנדל"ן להשקעה ביום זה הינה 525,000 ₪  – תשובה 3!

לצילום השיעור

 

לצילום התרגול

 

לסיכום שיעור 2

 

 



− חמש = 1

תואר ראשון
תואר שני
מרצים