יסודות החשבונאות א' שיעור 12, 4.6.2013, מרצה: רו"ח רן שרמן
מתי נעשה את המעבר בין העולמות ? נדל"ן להשקעה –> רכוש קבוע : התחלת שימוש נדל"ן להשקעה –> מלאי : התחלת פיתוח רכוש קבוע –> נדל"ן להשקעה : סיום שימוש מלאי —> נדל"ן להשקעה : התחלת שכירות |
שאלות רב – ברירה : נדל"ן להשקעה
שאלה 5: מהי ההשפעה נטו על דוח רווח והפסד של חברת "שגיא" בגין המבנה לשנת 2008?
30/6/07 – רכישת בניין בן 10 קומות ß נדל"ן להשקעה, מיועד להשכרה. שווי הוגן ליום זה:800K+1200K=3M
31/12/07 – שערוך נדל"ן להשקעה: שווי הוגן ליום זה (1240k+850k)
(1240k+850k)-3m=90k – ח' נדל"ן להשקעה, ז' עליית ערך נדל"ן להשקעה. נכנס לדוח רווח והפסד לשנת 2007, לא מעניין אותנו בשאלה זו!!
31/12/08 – שערוך נדל"ן להשקעה
(920k+1300k)-(2090k)=130k – ח' נדל"ן להשקעה, ז' עליית ערך נדל"ן להשקעה. הכנסה!
הכנסות מדמי שכירות למשך שנת 2008, עבור 9 חודשים : 1000*10*9=90,000
סה"כ הכנסות בגין המבנה: 90k+130k=220k לכן זו היא תשובה מספר 2!
שאלה 6: יתרה מאזנית ליום 31/12/2009 המייחסת לנדל"ן להשקעה בלבד.
30/6/07 – נדל"ן להשקעה (10 קומות)
30/6/09 – מעבר של נדל"ן להשקעה של 5 קומות (חצי) לרכוש קבוע
31/12/09 – 5 קומות מהוות רכוש קבוע, 5 קומות מהוות נדל"ן להשקעה.
שווי הוגן של קרקע הנדל"ן להשקעה – מחצית מהשווי ההוגן : 1330k*0.5=665k
31/12/09 סיום שיפוץ בגין 5 הקומות של הנדל"ן להשקעה, כלומר השווי ההוגן של המבנה ליום זה טומן 600 אלף ₪ בגין של הנדל"ן בלבד-
(1640k-600k)*0.5+600k = 1120k
1120k+665k=1,785k
סה"כ השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה ליום 31/12/09 כפי שיופיע במאזן לשנה זו. לכן התשובה הנכונה היא 5!
שאלה 7 – מהן היתרות המאזן ליום 31/12/10 בגין המבנה כולו?
30/06/10 – מעבר של קומה אחת לנדל"ן להשקעה
סה"כ :5 קומות משופצות + קומה אחת לא משופצת – נדל"ן להשקעה
4 קומות לא משופצות- רכוש קבוע.
31/12/2009: שווי הוגן 5 קומות תחתוניות 1,750,000 ₪ – משופצות נדל"ן להשקעה
שווי הוגן לקומות אלו בסוף 2010: (1500k-600k)*0.5+600k+1230k*0.5=1690k
1690k-1750=-95,000 הפסד מירידת ערך נדל"ן להשקעה
5 קומות עליונות : 4 רכוש קבוע, 1 נדל"ן להשקעה. שערוך נדל"ן להשקעה ליום 30/06:
31/12/09 – כל הקומות העליונות מהוות רכוש קבוע, נחשב פחנ"צ ליום זה –
30/6/09 – מעבר לרכוש קבוע, השווי ההוגן: (800k+1350)*0.5=1,075,000
שווי קרקע – 1350k*0.5=675k
מהו אורך החיים שלי? ביום הרכישה אורך החיים השימושיים היה 20 שנה, עברו שנתיים מאז – לכן אורך החיים הינו 18 שנים! כעת, נחשב הוצ' פחת למשך חצי שנה – (1,075k-675k)/18*0.5= 11,111
שנת 2010 הוצ' פחת בגין הרכוש קבוע, עד יום המעבר של קומה אחת לנדל"ן להשקעה: הוצ' פחת בסך 11,111 ₪
עלות מופחתת ל-30/06: 1075k-22,222=1,052,778
לפני |
20% נדל"ן להשקעה |
80% רכוש קבוע |
1,075k |
215k |
860k |
(22,222) |
(4,444) |
(17,778) |
1,052,778 |
210,556 |
842,222 |
הערכה מחדש קומה אחת:
לפני |
שינוי |
אחרי |
215k |
25k |
240k |
(4,444) |
4,444 |
– |
210,556 |
29,444 |
(1700k-600)*(1/10)+(1300k*1/10)= 240,000 |
קרן הערכה מחדש – 29,444
הוצ' פחת רכוש קבוע עבור חצי שנה שנותרה: קרקע 540k
320k/18*0.5 =8889 הוצ' פחת
סה"כ רכוש קבוע עלות מופחתת ל-2010, עלות מופחתת כפי שחישבנו ב-30/6/10 פחות הוצ' פחת לחצי שנה אחרונה: 842,222-8889=833,333
נחשב כעת את התוספת של הקומה העליונה לנדל"ן להשקעה לפי שווי הוגן ליום 31/12/10: 1280k*(1/10)+(1500k-600k)*(1/10)=218k
תשובה 3: נדל"ן להשקעה (218k+1690)=1908k, קרן הערכה מחדש 29,444, רכוש קבוע 833,333 ₪
שאלה 8 – ערך מלאי הדירות במאזן ב-31/12/2009
2/1/06 – 2 דונם נדל"ן להשקעה
31/12/07 – גריעה של 25%, מכירת חצי דונם
1/1/09 – מעבר מנדל"ן לרכוש קבוע של 1 דונם
31/03/09 – מעבר מנדל"ן להשקעה למלאי, 1/2 דונם
1/1/10 – מעבר מרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה
1/11/10 – מעבר ממלאי לנדל"ן להשקעה
2006: ח' נדל"ן להשקעה, ז' מזומן – – 900k31/12/06 – שווי הוגן 970k
2007:
ח' נדל"ן להשקעה, ז' עליית ערך – 1180k-970k=210k
ח' מזומן – 1180*0.25-20k= 275,000 פקודת מכירה
ח' הוצ' מכירה – 20k, ז' נדל"ן להשקעה 295,000
31/12/07 – נדל"ן להשקעה 590,000*1.5= 885,000
2008: ח' נדל"ן להשקעה, ז' מזומן – 880,000 ₪ (הוצ' בנייה)
31/12/08 – בספרים: נדל"ן להשקעה 885k+880=1765k
(590k*1.5+880k)-1765k= 90,000 – עליית ערך של נדל"ן להשקעה
מאזני – נדל"ן להשקעה 1885k (מבנה – 1530k, קרקע – 325k)
2009: 1/1/09 מעבר של דונם אחד לרכוש קבוע
ח' רכוש קבוע, ז' נדל"ן להשקעה – 1530k
31/3/09 – עד פה – נדל"ן להשקעה, מכאן מלאי
שערוך נדל"ן להשקעה – 325k-310k-15,000 ירידת ערך חצי דונם נדל"ן להשקעה
ח' מלאי, ז' נדל"ן להשקעה – 310,000 ₪
ח' מלאי, ז' מזומן – 1350k עלויות בנייה
מכירת 3 קומות מתוך 4 ב-31/12/09 –
ח' מזומן, ז' מכירות – 1800k*0.75=1,350k
ח' עלות מכר, ז' מלאי – 1245k=1660k*0.75
כמה המלאי? 1660k-1245k=415,000 לכן, תשובה 2!
שאלה 9 – מה סך ההשפעה בשנת 2009 בגין הקרקע בת"א על דוח רווח והפסד?
רווח המימוש המלאי – 105k
הוצ' פחת – 35,200=880k/25
הפסד משערוך נדל"ן להשקעה – 15000
סה"כ – 54,800 ₪ לכן, תשובה 3!
שאלה 10 – יתרת קרן הערכה מחדש ליום 1/11/10 בגין הקרקע בת"א?
1/1/10 – מעבר מרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה, הערכה מחדש טרם מעבר:
לפני |
שינוי |
אחרי |
1530k |
1590k |
|
(35,200) |
– |
|
1,494,800 |
95,200 |
1590k |
לכן, קרן הערכה מחדש 95,200 ₪ וזו היא תשובה 1!
שאלה 11 – יתרת נדל"ן להשקעה בגין הקרקע ליום 31/12/10 במאזן החברה
1/11/10 – מעבר מלאי לנדל"ן להשקעה . מכרה החברה את האכסניה, לכן החלק היחיד שנותר לנו כנדל"ן להשקעה זו היא קומה אחת!
ח' נדל"ן להשקעה, ז' מכירות – 500k=2m*0.25
ח' עלות המכר, ז' מלאי – 415k
רווח – 85,000 ₪
31/12/10 – בספרים 500k, שווי הוגן מימוש – 210k*0.25= 525,000
לכן, יתרת הנדל"ן להשקעה ביום זה הינה 525,000 ₪ – תשובה 3!
לצילום השיעור
לצילום התרגול
לסיכום שיעור 2