שם הכותב: תאריך: 21 מאי 2013

יסודות החשבונאות א' שיעור 10, 21.5.2013, מרצה: רו"ח רן שרמן

שאלה 3, מודל הערכה מחדש: המשך משיעור 9, שנת 2012 בשאלה

2012: תחילה נטפל בשינוי אומדן ß

אורך חיים חדש = 8,  שינוי שיטת פחת = אחוז מהיתרה הפוחתת, עלות = 30,825

חישוב עלות הפחת =  ^1- = 16.91%

ח' הוצ' פחת, ז' פחנ"צ – 30,825*16.91%= 5214

נחשב את קרן ההערכה מחדש:

עלות נומינלית ליום שינוי האומדן (לפי מודל העלות), נתונים:

עלות – 35000, פחנ"צ – 4200, עלות מופחתת – 30,800 . אורך חיים: 8

 ^1- = 16.906%

הוצ' פחת נומינליות – 30,800*16.906%= 5207

ההפרש בין הוצ' הפחת הנומינליות להוצ' הפחת לפי קרן הערכה מחדש: 5214-5207=7

ח' קרן הערכה מחדש, ז' עודפים – 7 ₪

הערכה מחדש:

לפני

שינוי

אחרי

30,825

(5,323)

25,593

(5,214)

5,214

0

25,611

(18) + (1593)

24,000

קרן הערכה: (25)+7=18

סך ההפרש בין העלות מופחתת לשווי ההוגן = 25,611-24k=1,611

1,611-18=1593

ח' פחנ"צ 5,214

ח' קרן הערכה מחדש 18

ז' עלות 5,232

ח' הפסד מירידת ערך 1,593

ז' הפרשה לירידת ערך 1,593

הוצאות פחת:

  • כאשר מדובר בנכס שמורכב ממספר רכיבים, ניתן להתייחס לקרן הערכה מחדש בגין כל רכיב ברמת הנכס הכולל. אלא אם כן, מדובר בנכס שהרכיבים שלו הם קרקע ומבנה. במקרה זה, לא ניתן להתייחס לקרן הערכה מחדש ברמת הנכס כולו, אלא ברמת כל רכיב בנפרד (זאת הנחה).
  • את הפחת נתחיל לחשב מהיום בו הנכס עומד ומוכן להפעלה, כפי שההנהלה התכוונה.
  • בכל שיטות הפחת, חוץ משיטת התפוקה, יש לקחת בחשבון את החלק היחסי בו הנכס עבד.

סוף השימוש בנכס- מכירה או גריעה:

הערך בספרים של רכוש קבוע יגרע:

א. בעת מימוש

ב. לא חזויות הטבות כלכליות עתידיות משימוש בו או ממימוש שלו.

רווח והפסד מגריעה ייכלל בדוח רווח והפסד כרווח/הפסד הון ויוצג כהכנסות/הוצאות אחרות.

רווח /הפסד הון יקבע כהפרש בין התקבולים נטו מהמימוש, אם ישנם כאלה, לבין הערך בספרים של הפריט.

ח. תמורה נטו

ח. פחת נצבר

ז. עלות

ח/ז הפסד/רווח הון

  • בעת הגריעה של רכוש קבוע, אשר מיושם לגביו מודל הערכה מחדש, רגע לפני הגריעה יש ליישם את מודל הערכה מחדש. כלומר, לשערך את הנכס לפי מחיר המכירה. אז, המשמעות היא – לא יהיה רווח או הפסד בגין המכירה.

נדל"ן להשקעה : IAS 40, IAS 16, IAS 2

 IAS 16- נדל"ן להשקעה, קובע שהוא לא חל על הנכסים הבאים:

  1. רכוש קבוע שמוחזק למכירה (IFRS  5).
  2. נכסים ביולוגיים שקשורים לפעילות חקלאית (IAS 41).
  3. נכסים שקשורים לחיפוש והערכה של משאבים ומינרלים, אז יחול ה-IFRS 6.
  4. נכסים שמוגדרים כנדל"ן להשקעה.

מטרת התקן IAS 16

–          לקבוע את הטיפול החשבונאי בנדל"ן להשקעה ואת דרישות הגילוי הקשורות.

–          התקן דן בהכרה, המדידה והגילוי של נדל"ן להשקעה.

הגדרות:

נדל"ן להשקעה-

נדל"ן להשקעה מוגדר כנדל"ן (קרקע או מבנה או חלק ממבנה או שניהם) המוחזק לשם הפקת

הכנסות שכירות או לשם עליית ערך הרכוש (מטרות השקעה) או שניהם, ושלא לצורך:

א. שימוש בייצור או אספקת סחורות או שירותים או למטרות מנהלתיות; או

ב. מכירה במהלך העסקים הרגיל.

נכסים המחוברים באופן פיזי לנדל"ן להשקעה, לדוגמת מעליות ומיזוג אויר יחשבו כחלק מהנדל"ן להשקעה ולא יסווגו כרכוש קבוע.

נדל"ן להשקעה מוחזק לשם הפקת דמי שכירות או לשם עליית ערכו או שניהם. לפיכך, נדל"ן להשקעה מפיק תזרימי מזומנים אשר, במידה רבה, אינם תלויים בשאר הנכסים המוחזקים ע"י החברה. אפיון זה מייחד נדל"ן להשקעה מנדל"ן לשימוש הבעלים. כלומר, נדל"ן להשקעה מייצר לי הכנסה באופן עצמאי ובלתי תלוי (בניגוד לרכוש קבוע, כדוגמת מכונת ייצור שמהווה חלק מתהליך ייצור שבתומו אקבל הכנסה).

נדל"ן בשימוש הבעלים- נדל"ן המשמש בייצור או באספקת סחורות או שירותים או למטרות מנהלתיות.  לא מדובר בנדל"ן להשקעה, אלא כרכוש קבוע.

שימוש מעורב בנדל"ן

כאשר נדל"ן משמש בחלקו לצורך הפקת דמי שכירות ובחלקו לשימוש עצמי, יטופל כל חלק בנפרד, אם כל אחד מהחלקים יכול להימכר בנפרד. (יש לבחון סוגיה זו מבחינה משפטית). במידה והחלקים לא יכולים להימכר בנפרד יחשב הנדל"ן כנדל"ן להשקעה רק אם חלק בלתי מהותי ממנו מוחזק לשימוש הבעלים, ואם חלק משמעותי ממנו מוחזק בשימוש הבעלים יטופל כרכוש קבוע.

(אין הגדרה לחלק בלתי מהותי ולכן יש לבדוק כל נכס באופן סובייקטיבי בהתאם לשווי החלקים או

גודלם. בחשבונאות 5% בערך מהווה בדרך כלל סף ללא מהותי).

כלומר, אם ניתן לעשות את ההפרדה – אפריד בין הנדל"ן להשקעה לבין הרכוש הקבוע,

במידה ולא ניתן לעשות את ההפרדה – אטפל במקרה לפי הגודל המשמעותי יותר, האם החלק של הנדל"ן  קטן או גדול יותר מהחלק של הרכוש הקבוע?

  • דוגמה – בניין משרדים, 6 קומות ראשונות מושכרות (נדל"ן) ואילו 2 קומות שימוש למשרדי החברה (רכוש קבוע). כיצד אטפל?

נדל"ן להשקעה שנותן שירותים נלווים

הטיפול החשבונאי במקרה בו חברה משתמשת בנדל"ן הן לצורך הפקת דמי שכירות והן להפקת הכנסות אחרות יקבע בהתאם למהותיות השירותים הנלווים. כלומר, אם השירותים הנלווים אינם משמעותיים יטופל הנדל"ן כנדל"ן להשקעה ואם לאו יטופל כרכוש קבוע. החברה צריכה לגבש קריטריון ברור להבחנה הנ"ל וליישמה בעקביות.

  • דוגמה – חברה בעלת בניין משרדים מפיקה הכנסות מדמי שכירות וגם משרותי אחזקה וניקיון. בניין המשרדים יסווג כנדל"ן להשקעה, כאשר שירותי האחזקה והניקיון לא יהיו מהותיים בהשוואה לדמי השכירות.
  • חברה בעלת מלון שגם מנהלת את המלון, הנדל"ן יסווג כרכוש קבוע.

הכרה בנדל"ן להשקעה

העלות של נדל"ן להשקעה תוכר בהתקיים שני התנאים הבאים במצטבר:

  1.  צפוי (Probable) שהטבות כלכליות עתידיות הקשורות לנדל"ן להשקעה יזרמו לחברה.
  2.  עלות הנדל"ן להשקעה ניתנת למדידה באופן מהימן.

מדידה בעת ההכרה

נדל"ן להשקעה אשר כשיר להכרה, יימדד בעלותו אשר כוללת:

  1. מחיר הרכישה לרבות מיסים שאינם ניתנים להשבה ובניכוי הנחות מסחריות.
  2. עלויות שניתן לייחס במישרין להבאת הנכס לשימושו המיועד, כמו שכ"ט יועצים מקצועיים (למשל: יועצים משפטיים).

עלויות הפעלה ראשוניות, הפסדים תפעוליים ראשונים, בזבוז חומרים ועבודה בעת הקמת נדל"ן להשקעה לא יהוונו לנדל"ן להשקעה.

  • אם הנדל"ן להשקעה מוצג בשווי ההוגן, אז לפני שהוא ראוי לשימוש נציג עלייה/ירידת ערך. כלומר, בסוף שנה נבדוק שווי בספרים אל מול שווי הוגן.

פקודת יומן רכישה: סכום עלות

ח' נדל"ן השקעה

ז' מזומן/ זכאים

  • אם הנדל"ן להשקעה נרכש באשראי, באופן דומה לרכוש קבוע, יש להתחשב באלמנט הזמן, יחד עם זאת – בשונה מרכוש קבוע- IAS 40 קובע שאין להתייחס האם האשראי הוא אשראי מקובל או לא. בכל מקרה, יש להתחשב בערך הזמן.
  • במידה והנדל"ן להשקעה מתקבל בעסקה של החלפת נכסים – הטיפול יהיה כמו ברכוש קבוע (עסקה מהותית ושווי הוגן).
  • עלויות עוקבות – עלויות לאחר מועד ההכרה הראשוני ייזקפו לדוח רווח והפסד, אלא במקרה בו כתוצאה מהעלות שהושקעה יזרמו הטבות כלכליות עתידיות גבוהות מהאומדן הראשוני (שיפוץ) ß שיפור בנכס שיכול להעלות את דמי השכירות העתידיים.
  • אין פחת בנדל"ן להשקעה.
  • עליות וירידות ערך ייזקפו לדוח רווח והפסד.

מודל עלות של הנדל"ן להשקעה = מודל עלות של רכוש קבוע, למעט 2 דברים:

  1. הנדל"ן להשקעה לפי מודל עלות יוצג כנפרד מהרכוש הקבוע במאזן.
  2. IAS 40 דורש שיינתן גילוי לשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה שנמדד לפי עלות, בביאורים – צריך לתת ביאור לשווי ההוגן.

לצילום השיעור

 

לצילום התרגול

 

לסיכום שיעור 2

 

 



חמש + = 8

תואר ראשון
תואר שני
מרצים