שם הכותב: תאריך: 19 דצמבר 2013

שעור 10 – נדל"ן להשקעה

נדל"ן יכול להיות גם נדל"ן להשקעה וגם רכוש קבוע.

נדל"ן להשקעה – מוגדר כנדל"ן (קרקע או מבנה – או חלק ממבנה – או שניהם) המוחזק לשם הפקת הכנסות שכירות או לשם עליית ערך הרכוש (מטרות השקעה) או שניהם, ושלא לצורך:

א. שימוש בייצור או אספקת סחורות או שירותים או למטרות מנהלתיות; (במקרה זה הנדל"ן יוגדר כרכוש קבוע)

ב. מכירה במהלך העסקים הרגיל (במקרה זה הנדל"ן יוגדר כמלאי)

 

נכסים המחוברים באופן פיזי לנדל"ן להשקעה לדוגמת מעליות ומיזוג אויר יחשבו כחלק מהנדל"ן להשקעה ולא יסווגו כרכוש קבוע. נדל"ן להשקעה מוחזק לשם הפקת דמי שכירות או לשם עליית ערכו או שניהם. לפיכך, נדל"ן להשקעה מפיק תזרימי מזומנים אשר, במידה רבה, אינם תלויים בשאר הנכסים המוחזקים ע"י החברה. אפיון זה מייחד נדל"ן להשקעה מנדל"ן לשימוש הבעלים (נדל"ן המשמש בייצור או באספקת סחורות או שירותים או למטרות מנהלתיות).

 

דוגמאות לנדל"ן שיסווג כנדל"ן להשקעה:

א. קרקע המוחזקת לשם עליית ערך בטווח הארוך, ולא לשם מכירתה בטווח הקצר במהלך העסקים הרגיל.

ב. קרקע המוחזקת לשימוש עתידי שטרם נקבע.

ג. מבנה בבעלות החברה, לרבות מבנה החכור בחכירה מימונית ומושכר לאחרים.

ד. מבנה פנוי המוחזק לצורך השכרתו.

ה. נדל"ן בהקמה או בפיתוח לשימוש עתידי כנדל"ן להשקעה.

 

דוגמאות לנדל"ן שלא יסווג כנדל"ן להשקעה :

א. נדל"ן המוחזק לשם מכירה במהלך העסקים הרגיל – מלאי – תקן בינלאומי 2.

ב. נדל"ן, שנמצא בהקמה או פיתוח לצורך מכירתו במהלך העסקים הרגיל – מלאי – תקן בינלאומי 2.

ג. נדל"ן המוקם עבור גופים אחרים – חוזי הקמה – קבלן מבצע – תקן בינלאומי 11.

ד. נדל"ן בשימוש הבעלים – רכוש קבוע – תקן בינלאומי 16.

נדל"ן שכבר מסווג כנדל"ן להשקעה ומפותח לשימוש עתידי כנדל"ן להשקעה כן יסווג כנדל"ן להשקעה ויטופל לפי תקן זה.

 

שימוש מעורב בנדל"ן – כאשר נדל"ן משמש בחלקו לצורך הפקת דמי שכירות ובחלקו לשימוש עצמי, יטופל כל חלק בנפרד, אם כל אחד מהחלקים יכול להימכר בנפרד. (יש לבחון סוגיה זו מבחינה משפטית). במידה והחלקים לא יכולים להימכר בנפרד יחשב הנדל"ן כנדל"ן להשקעה רק אם חלק בלתי מהותי ממנו מוחזק לשימוש הבעלים ואם חלק משמעותי ממנו מוחזק בשימוש הבעלים יטופל כרכוש קבוע. (אין הגדרה לחלק בלתי מהותי ולכן יש לבדוק כל נכס באופן סובייקטיבי בהתאם לשווי החלקים או גודלם. בחשבונאות % 5 בערך מהווה בדרך כלל סף ללא מהותי )

 

נדל"ן להשקעה שנותן שירותים נלווים – הטיפול החשבונאי במקרה בו חברה משתמשת בנדל"ן הן לצורך הפקת דמי שכירות והן להפקת הכנסות אחרות יקבע בהתאם למהותיות השירותים הנלווים כלומר אם השירותים הנלווים אינם משמעותיים יטופל הנדל"ן כנדל"ן להשקעה ואם לאו יטופל כרכוש קבוע. החברה צריכה לגבש קריטריון ברור להבחנה הנ"ל וליישמה בעקביות. דוגמאות – חברה בעלת בניין משרדים מפיקה הכנסות מדמי שכירות וגם משרותי אחזקה וניקיון. בניין המשרדים יסווג כנדל"ן להשקעה. חברה בעלת מלון שגם מנהלת את המלון הנדל"ן יסווג כרכוש קבוע.

הכרה בנדל"ן להשקעה – העלות של נדל"ן להשקעה תוכר בהתקיים שני התנאים הבאים במצטבר:

1.צפוי שהטבות כלכליות עתידיות הקשורות לנדל"ן להשקעה יזרמו לחברה.

2. עלות הנדל"ן להשקעה ניתנת למדידה באופן מהימן.

מדידה בעת ההכרה – נדל"ן להשקעה אשר כשיר להכרה, יימדד בעלותו אשר כוללת:

1. מחיר הרכישה לרבות מיסים שאינם ניתנים להשבה ובניכוי הנחות מסחריות.

2.עלויות שניתן לייחס במישרין להבאת הנכס לשימושו המיועד, כמו שכ"ט יועצים מקצועיים (למשל: יועצים משפטיים).

עלויות הפעלה ראשוניות, הפסדים תפעוליים ראשונים, בזבוז חומרים ועבודה בעת הקמת נדל"ן להשקעה לא יהוונו לנדל"ן להשקעה.

עלויות עוקבות – עלויות לאחר מועד ההכרה הראשוני יזקפו לדוח רווח והפסד אלא במקרה בו כתוצאה מהעלות שהושקעה, ההטבות הכלכליות העתידיות שיזרמו לחברה יהיו גבוהות מהאומדן הראשוני שנקבע, כלומר הכוונה היא לשיפור בנכס שיכול להעלות את דמי השכירות העתידיים.

מדידה לאחר ההכרה – לאחר ההכרה הראשונית יש למדוד את הנדל"ן להשקעה בתקופות עוקבות באחת מהשיטות הבאות: שיטת העלות או שיטת השווי ההוגן.

שינויים בסיווג נדל"ן –

נדל"ן יכול להיות מסווג ע"י חברה באחת משלוש אפשרויות וזאת בהתאם לכוונת ההנהלה לגבי הנדל"ן או בהתאם לשימוש בו עושה החברה בנדל"ן : מלאי, רכוש קבוע או נדל"ן להשקעה.

חברה יכולה לשנות סיווג של נדל"ן בין הקבוצות הנ"ל בשונה מהסיווג הראשוני רק כאשר חל שינוי בשימוש בנדל"ן אשר נתמך בעובדות הלכה למעשה.

 

לצילום השיעור

 

לצילום התרגול

 

לסיכום שיעור 1

 

 



9 − = שלוש

תואר ראשון
תואר שני
מרצים