שם הכותב: תאריך: 10 דצמבר 2014

משפט מסחרי א'- שיעור 7

 

המשך תקנת שוק-

תקנת השוק בעצם עוזרת לקבוע בשאלה מי ינצח בין בעלי נכס לאדם תם לב שנתן תמורה וקנה את הנכס מרמאי. בעצם יש שני צדדים "מסכנים" תמי לב. כשמדובר במקרקעין, נכס שלא קונים כל יום ושווה הרבה כסף עבור האדם הממוצע, אז נטיית המחוקק כאן היא דווקא להחזיר את הרכוש לבעלים ולא לאדם שנתן את התמורה. כמו כן, במצבים מסוימים צד ג' ייקח.

תקנת השוק קובעת ש:

א' תמיד ינצח אלא אם ג' מקיים תנאים מסוימים:

  1. רכישת זכות במקרקעין– כלומר שג' נרשם בטאבו (לא הערת אזהרה)- כדי שצד ג' ינצח עליו לרכוש זכות במקרקעין. הכוונה היא שהוא חייב להירשם בטאבו בתור בעלים. לא מספיקה הערת אזהרה.

     

פס"ד האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד (95)

הייתה קרקע שהייתה רשומה על שם יונה הרטפלד. יונה נפטר בשואה (הקרקע נרכשה לפני מלחמת העולם השנייה). לאחר מספר שנים מגיע אדמונד הרטפלד לבית המשפט ומציג מסמכים שהוא היורש האחד והיחיד של יונה (צו ירושה). בית המשפט מאמין לו, בוחן את הרכוש שיש ליונה, ורושם את אדמונד בתור הבעלים על הקרקע של יונה בטאבו.

אדמונד מוכר את הקרקע לחברה א.י.מ, שבודקת בטאבו את רישום הקרקע. כמו כן, היא נותנת תמורה, פועלת בתום לב ורושמת הערת אזהרה אך היא לא נרשמה עדיין כבעלים של הקרקע. לאחר מספר חודשים מגיע מכתב אנונימי ליועץ המשפטי שאומר כי אדמונד נוכל ורמאי. היועץ המשפטי החל לבחון את העניין לגבי יורשיו של יונה (אם אין יורשים- המדינה יורשת), וכן מתגלה כי אדמונד רמאי. השאלה מי מנצח- א.י.מ\מדינת ישראל?

א.י.מ נתנה את הכסף לרמאי, אך היא לא רשמה בטאבו את עצמה כבעלים ולכן היא לא קיבלה את הקרקע אלא המדינה.

 

  1. רכישת הזכות היא במקרקעין מוסדרים- כלומר מקרקעין שרשום בטאבו. ישנם קרקעות שאין עדיין הכרעה למי הן שייכות ולכן אין עליהן טאבו. אם יש שאלה במבחן תמיד להניח שהקרקע מוסדרת.

 

  1. הרכישה היא בתמורה- כלומר ג' שילם תמורה מלאה עבור הנכס. הכוונה בתמורה היא ערך, שבאמת צד ג' נתן ערך אמתי על המקרקעין, ערך ריאלי (אם מקרקעין שווים מיליון אז לפחות 70% בערך). אם צד ג' לא נתן תמורה הרי שהוא לא יפגע אם ניקח ממנו את הנכס.

 

  1. תום לב-
    לאורך כל תהליך הרכישה של הנכס. הכוונה בתום לב טהור, כלומר עד לרגע הרישום שלו בטאבו כולל.

     

פס"ד בעלי מקצוע נכסים נ' סונדרס

ישנה קרקע ששייכת לקק"ל כאשר סונדרס חוכר את הקרקע, כלומר הוא בעלי הקרקע. סונדרס עזב את הארץ ולאחר מספר שנים מגיע לבית משפט נוריאני עם מסמכים וטוען שסונדרס מכר לו את זכות החכירה. בית המשפט בוחן את המסמכים, מנסה לבדוק עם סונדרס ללא הצלחה, ולבסוף רושם את נוריאני בטאבו. נוראיני מוכר את זכות החכירה במהרה לחברת בעלי מקצוע. בעלי מקצוע בדקו בטאבו, שילמו תמורה מלאה. סונדרס לא רשמה בעלות בטאבו כאשר סונדרס חזר לארץ, ולכן היא ממהרת לרשום את עצמה בטאבו. בעצם היא הייתה חסרת תום לב ולכן היא לא ניצחה במשפט.

 

 

  1. הרכישה נעשתה בהסתמך בתום לב על הרשום בפנקסי המקרקעין- כלומר שג' בחן את מסמכי הטאבו. נניח אם קנינו נכס תמיד יש לבדוק בטאבו את נסח הטאבו.

     

  2. טעות במרשם- שבאמת הייתה טעות בטאבו לגבי הרישומים, כלומר מי שהיה רשום בטאבו הוא לא בעל הכנס. כדי שצד ג' ינצח, צריך שתהייה טעות במרשם. ניקח לדוגמה את פס"ד הרטפלד- הייתה טעות במרשם, אדמונד היה רשום בתור בעלים למרות שהוא לא. גם בפס"ד בעלי מקצוע- הייתה טעות במרשם. אם לא הייתה טעות במרשם אזי צד ג' לא הסתמך על טעות ולא מגיע לו לנצח. בעצם הוא לא יכול לבוא בטענות על המרשם.

     

פס"ד ס.מ. יצירה והשקעות בע"מ נ' נסיך מנסורי מוזאפאר

הייתה קרקע שרשומה על שם שני אחים בשם "להבי". להבי מכרו את הקרקע שלהם למוקטרין חוסיין. חוסיין שילם תמורה, היה תם לב ונרשם בטאבו. עו"ד שייצג את להבי רשם את חוסיין בטאבו (בד"כ מי שמוכר צריך לעשות העברת בעלות על הקונה- כאשר לעו"ד ייפוי כוח מטעם הקונה). חוסיין חתם על ייפוי כוח כללי לעו"ד של המוכר על מנת שירשום אותו בטאבו. לאחר מספר שנים חוסיין מוכר את הקרקע לנסיך מנסורי. מנסורי תם לב ומשלם תמורה ולא ממהר להירשם בטאבו. לאחר מספר שנים חוסיין נפטר והעו"ד שלו ייפוי כוח "כללי" ראה הזדמנות להשתמש בייפוי כוח. מכיוון שהמקרקעין עוד לא עבר שם בטאבו לנסיך, הקרקע עדין רשומה על שם חוסיין, ולכן בעזרת ייפוי הכוח הוא יכול למכור את הקרקע בשם חוסיין (שנפטר). העו"ד מוכר את הקרקע לס.מ יצירה ואלו בודקים את המקרקעין בטאבו, משלמים תמורה, תמי לב ונרשמים בטאבו בתור בעלים, אך מפסידים במשפט מכיוון שאין טעות במרשם בטאבו. בעצם אין רמאי שרשום בטאבו. ס.מ הסתמכה על כך שחוסיין הוא הבעלים והעו"ד הוא מיופה הכוח שלו. בעצם הטאבו לא אשם כאן. הטאבו מתחייב לתת הגנה כאשר הוא טועה, אך כאן יש מתחזה ורמאי שלטאבו אין אחריות על כך.

 

  • ששת התנאים הם מצטברים, מספיק שאחד מהם לא מתקיים על מנת שא' ינצח.

 

בשאלות על תקנת השוק יש שני סוגים:

  1. כמו בפס"ד הרטפלד שרמאי הצליח להירשם בטאבו- ואז ג' זוכה אם הוא רשום בטאבו וכלל התנאים מתקיימים.
  2. כמו בפס"ד ס.מ יצירה- שאלות שעוסקות ברמאים וחזאים ואין טעות בטאבו- בד"כ צד ג' מפסיד.

 

  1. זכות שביושר מול מעקל

זכויות שביושר- נניח שא' מוכר את הדירה שלו לב' (א'- מוכר, ב'- קונה). כמו כן, המכירה עדיין לא נרשמה בטאבו. עפ"י המשפט האנגלי (יושר) ברגע שיש חוזה בעצם הבעלות כבר עברה- הזכות שביושר (אדם מחזיק בנכס, אבל הנכס כבר לא שלו).

עפ"י המשפט האנגלי אם יבוא נושה וירצה לקחת את הדירה מא' הוא כבר לא יכול כיוון שלב' הזכות שהיושר על המקרקעין.

 

כשקמה מדינת ישראל בעצם המדינה אימצה את המשפט האנגלי. בשנת 69 נחקק חוק המקרקעין (חקיקה ישראלית אזרחית) ולפי ס' 160 לחוק- "בענין מקרקעין לא יחול סימן 46 לדבר המלך במועצתו לארץ ישראל 1922-1947" בעצם הוחלט שאין יותר תוקף למשפט האנגלי.

 

פס"ד חיים בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחריות

בוקר קונים את הדירה ממוכר ולא רושמים בטאבו. למוכר היו נושים שלהם הוא לא החזיר את הכסף. הנושים מבקשים לעקל את הדירה של בוקר. מכיוון שאין רישום בטאבו ואין כבר את המשפט שביושר (האנגלי) בעצם בני הזוג הוצאו מהדירה ובוצע עיקול ע"י הנושים של המוכר. לאחר שהנושא עלה על סדר היום הציבורי וחולל רעש בציבור, המחוקק תיקן את ס' 127 לחוק המקרקעין ומוסיף את ס' 127 ב'– בעצם אפשרות להוסיף הערת אזהרה בטאבו.

 

פס"ד בנק אוצר בע"מ נ' אהרונוב

בני זוג אהרונוב מתגרשים. כחלק מהסכם הגירושים הבעל מעביר את הדירה על שמה של האישה. כמו כן, נקבע בין בני הזוג כי הדירה לא תועבר על שמה של האישה עד שלא יתקבל הגט. לאחר שניתן הגט, האישה לא העבירה את הדירה על שמה. בנק אוצר לחייל גילה כי הבעל חייב להם כסף. מכיוון שלא היה רישום של הערת אזהרה וכן לא רישום בטאבו על שמה של האישה- נוצרה בעיה. המשפט האנגלי כבר לא קיים. השופט ברק ב99 אמר כי אין זכויות שביושר אנגליות, אך ניתן לייצר זכויות שביושר (כחול לבן), ובפס"ד זה קבע ברק שיש זכות שביושר ישראלית שהיא בדיוק כמו האנגלית והיא בעצם אומרת שאם קונה חתם על חוזה עם מוכר, הוא מוגן מפני עיקולים מאוחרים שמנסים להטיל נושים של המוכר.

 

בפס"ד אהרונוב נקבע שהקונה מנצח עפ"י הדין שביושר-

נשאלת השאלה, בהנחה שאהרונוב יכלה לרשום הערת אזהרה, אך היא לא רשמה זאת, האם מדובר בחוסר תום לב (פס"ד גנז כאשר מדובר בין קונה לקונה ולא בין מעקל לקונה)?

בפס"ד מאוחר יותר-

 

פס"ד בנק המזרחי נ' גדי(2004)בני הזוג גדי לא רשמו את עצמם כבעלי הדירה בטאבו ולא רשמו הערת אזהרה. כמו כן הגיע מעקל של המוכר ומעלה את הטענה של פס"ד גנז-
למה לא נרשמה הערת אזהרה? בית המשפט אומר כי בעלי הדירה מנצחים בכל מקרה ולא משנה אם קיימת הערת אזהרה או לא. הסיבה היא שמדובר במעקל– בעצם צד שאין לו עניין או ערך בדירה. ההבדל הוא בעצם בין שני קונים (פס"ד גנז) לבין קונה ומעקל (פס"ד אהרונוב).



× אחד = 4

תואר ראשון
תואר שני
מרצים