שם הכותב: תאריך: 03 דצמבר 2014

משפט מסחרי א'- שיעור 6

 

הערת אזהרה- נותנת הגנה על מי שרשם אותה, בעצם הוא מקבל 2 הגנות:

  1. הגנה טכנית– לא ניתן לרשום עסקה סותרת, אך ניתן לרשום הערות אזהרה סותרות.
  2. הגנה מהותית– אם מוטלים עיקולים על בעל הנכס, העיקול המאוחר נסוג בפני הערת האזהרה.
  • הערת אזהרה היא מכשיר בטאבו אשר עוזר להגן על הזכות החוזית- היא אינה זכות בפני עצמה.

 

איך מוחקים הערת אזהרה?

יש צורך בהסכמה של הקונה. אם אין הסכמה הולכים לבית משפט ומבקשים מחיקה. התהליך בבית משפט אורך הרבה זמן, זו עובדה שהולכת כנגד המוכר כיוון שיש לכאורה על הנכס הערת אזהרה והוא אינו יכול למכור את הכנס, לכן חשוב לבקש ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה.

  • הקונה שרשם את הערת האזהרה יכול למחוק אותה ללא הסכמת המוכר.

 

תחרויות ועימותים

מה קורה כאשר אדם מוכר את הדירה ל2 קונים? כאשר יש התחזות לבעל הנכס? בעצם יש עימותים ותחרויות שעלולים להיווצר בעקבות עסקאות מקרקעין:

 

  1. עסקאות נוגדות-

    עסקה סותרת\נוגדת זה מצב בו בעל נכס מעניק את אותה הזכות לשני אנשים שונים או יותר. תחילה יש לבחון האם מדובר בעסקה סותרת- נניח שמוכרים דירה ויש החייבות אחת בכתב ואחת בע"פ- בעצם אין כאן עסקאות נוגדות מכיוון שעסקה במקרקעין חייבת להיות בכתב.

     

    ס' 9 לחוק המקרקעין- מחליט כי הראשון שביצע עסקה צריך לרכוש את הדירה, אלא אם השני בזמן: (3 תנאים מצטברים)

    1. נתן תמורה (אמתית, תמורה בעלת משמעות)
    2. נהג בתום לב
    3. רשם את זכותו בטאבו (לא הערת אזהרה, נרשם כבעלים של הנכס בטאבו).

 

אם לא מתקיימים שלושת התנאים, מי שמנצח הוא הראשון בזמן.

 

פס"ד ורטהיימר נ' הררי- בעצם הררי מכר את הדירה שלו לורטהיימר ולבנימיני (2 עסקאות שונות). ורטהיימר נתן על החשבון 500 לירות (עסקה ראשונה) כאשר בנימיני נתן 800 לירות (עסקה שנייה). בנימיני היה תם לב, אך לא רשם את זכותו בטאבו. מי שניצח הוא בעצם הראשון- ורטהיימר כיוון שהיה ראשון והתנאים לא מתקיימים.

 

חריג- פס"ד נ' גנז נ' בריטיש קולניאלבריטיש קולניאל ונוטריקון הם בעצם אותו גוף, כאשר היה חוזה בין בריטיש לגנז על קרקע מסוימת. גנז שילם עבור הקרקע אך לא ידוע אם את כל הסכום או את חלקו. גנז מעולם לא העביר את הבעלות על הקרקע על שמו וכן לא רשם הערת אזהרה. לאחר 17 שנה, בריטיש מוכרת שוב את הקרקע לקיבוץ אפק. הקיבוץ בדק בטאבו ולא ראה הערת אזהרה, היה תם לב, שילם את כל הסכום על הקרקע, אך לא הספיק להירשם כבעלים בטאבו. עפ"י ס' 9 מי שצריך לכאורה לנצח במשפט הוא גנז. אך בנסיבות של המקרה קיבוץ אפק ניצח. בית המשפט אמר כי גנז 17 שנה לא רשם הערת אזהרה, זו התנהגות של חוסר תום לב (ס' 12 ו39 לחוק החוזים), בעצם גנז נהג ברשלנות.

בעצם מדובר במקרה חריג לאור הנסיבות המיוחדות של המקרה שלא תואמות את החלטת ס' 9 לחוק המקרקעין.

 

באילו מקרים החריג לא חל?

1. העדר אפשרות לרשום הערת אזהרה- לפעמים אין אפשרות לרשום הערת אזהרה ואין זו אשמת הרוכש שהערת אזהרה לא קיימת. (נקבע בפס"ד עזבון המנוח סלאח יוסף חמוד ז"ל נ' כמאל חוסיין חרב)

 

2. לא עבר זמן סביר לרשום הערת אזהרה.

 

3. סיבות הנוגעות למיהות הצדדים– לפעמים דירה רשומה רק על אחד מבני הזוג. נניח ואחד מבני הזוג מבטיח לרשום על בן הזוג האחר מחצית מהדירה, לא בטוח שבן הזוג שמקבל את הדירה ילך לרשום הערת אזהרה בטאבו ומדובר במקרה שהוא לא חריג, לא מדובר ברשלנות (בהתאם להורים-ילדים, אחים וכד').

 

4. הערות חוזיות השוללות רישו הערת אזהרה בכלל או לפרק זמן מסוים- בחוזה בין המוכר לקונה נאמר כי אסור לקונה לרשום הערת אזהרה אלא רק כאשר מתקיימים תנאים מסוימים\משולם סכום מסוים.

 

5. רשלנות של הקונה השני- נניח שהקונה הראשון כבר גר בנכס ומחזיק בו. אם הקונה השני היה בודק הוא היה רואה בעצם שאדם אחר גר בנכס. לכן אם הקונה השני רשלן הוא אינו יכול לבוא בטענות לקונה הראשון הרשלן.

 

פס"ד ניר שיתופי ואח' נ' עיריית הוד השרון

עיריית הוד השרון רכשה קרקע בהוד השרון ולא רשמה הערת אזהרה 30 שנה. לאחר מכן, אותה קרקע נמכרה לניר שיתופי. ניר שיתופי ידע שעיריית הוד השרון טוענת שהקרקע שלה לפני שחתם על החוזה ולכאורה הוא לא היה תם לב. יחד עם זאת, מתברר שניר שיתופי הלך לעירייה לפני החתימה על החוזה ושאל האם היא תוותר על הקרקע, כאשר בכיר בעירייה טען כי הם יוותרו עליה כיוון שלא עשו בה שימוש 30 שנה. לכן, ניר שיתופי ניצח במאבק על הקרקע, וזאת מכיוון שהעירייה הביעה רצון לוותר עליה.

 

ישנן עוד סעיפים אשר רלוונטיים לעסקאות נוגדות:

 

ס' 80 לחוק המקרקעין- עסקאות נוגדות בשכירות קצרת טווח– אם בעל דירה השכיר את הדירה ל2 בני אדם- בעצם הראשון מנצח אלא אם מתקיימים התנאים:

  1. השני נתן כסף
  2. השני נהג בתום לב
  3. השני קיבל את החזקה על הנכס.

 

ס' 12 לחוק המיטלטלין- עסקאות נוגדות במיטלטלין- בעצם דומה לס' 9 ו80 רק לגבי מיטלטלין, כולל התנאים המצטברים.

 

 

  1. תקנת השוק (במקרקעין)

ישנן תקנות שוק בתחומים שונים- במיטלטלין, משכון, המחאת חיובים, מקרקעין ושטרות.

תקנת שוק- אם לאדם אין זכות קניין בנכס (לדוגמה גניבה), אז על פי הכלל זה שמקבל את הנכס לא צריך להיות בעל זכות קניין יותר טובה מהאדם הנותן. תקנת השוק אומרת שבנסיבות מסוימות כאשר הנכס מגיע לצד ג', למרות שהוא קיבל אותו מגנב\ממישהו שאין לו זכות קניינית בו- צד ג' ינצח ויהיה הבעלים של הנכס.

תקנת השוק היא חריג לכלל המשפטי– "אין אדם יכול להעביר לזולתו יותר זכויות משיש לו עצמו".

בעצם תקנת השוק מחליטה מי גובר- הבעלים המקורי (א) או הרוכש (ג)- לדוגמה אדם ב' מתחזה לבעלים של הנכס (ומזייף מסמכים) ומוכר את הנכס לג', השאלה היא מי מנצח א' או ג' (שנהג בתום לב ושילם כסף)?

תנאים לתקנת השוק במקרקעין:

א' תמיד ינצח אלא אם ג' מקיים תנאים מסוימים:

  1. רכישת זכות במקרקעין– כלומר שג' נרשם בטאבו (לא הערת אזהרה).
  2. רכישת הזכות היא במקרקעין מוסדרים- כלומר מקרקעין שיש עליו טאבו. ישנם קרקעות שאין עדיין הכרעה למי הן שייכות ולכן אין עליהן טאבו.
  3. הרכישה היא בתמורה- כלומר ג' שילם תמורה מלאה עבור הנכס.
  4. תום לב-
    לאורך כל תהליך הרכישה של הנכס.
  5. הרכישה נעשתה בהסתמך בתום לב על הרשום בפנקסי המקרקעין- כלומר שג' בחן את מסמכי הטאבו.
  6. טעות במרשם- שבאמת הייתה טעות בטאבו לגבי הרישומים, כלומר מי שהיה רשום בטאבו הוא לא בעל הכנס.

 

  • ששת התנאים הם מצטברים, מספיק שאחד מהם לא מתקיים על מנת שא' ינצח.

 

 

  1. זכות שביושר מול מעקל


אחד × 5 =

תואר ראשון
תואר שני
מרצים