שם הכותב: תאריך: 15 דצמבר 2013

 

משפט מסחרי א'- שיעור 5

הערת אזהרה היא לא זכות קניינית. המעמד שלה הוא יותר גבוה מזכות חוזית, אך פחות מזכות קניינית.

 

תחרויות ועימותים במקרקעין

נתעסק ב-3 עימותים (כמובן שיש יותר):

  1. עסקאות נוגדות
  2. תקנת השוק
  3. זכות שביושר מול מעקל: כאשר יש מקרה כזה:

 

באופן כללי לפי גישת מאוטנר בד"כ יש העדפה לקונה הראשון. אבל ישנה אפשרות שגם הקונה השני יזכה כאשר יש:

  1. מנהג בתום לב
  2. למי נגרם יותר נזק באותה סיטואציה.

 

1. עסקאות נוגדות

זהו בעצם מצב של התחייבויות נוגדות- צריך לבדוק שהן אכן נוגדות. התחייבות במקרקעין צריכה להיות בכתב ויכול להיות מצב של-ב' ההתחייבות הייתה בע"פ ול-ג' בכתב, אז זהו לא מצב סותר כי ל-ב' אין בכלל תוקף.

בהנחה שאנחנו במצב של עסקאות נוגדות:

הראשון זוכה , אלא אם השני עונה על 3 תנאים מצטברים:

  1. תום לב
  2. שולמה תמורה
  3. רשם את זכותו הקניינית בטאבו (ולא רשם הערת אזהרה בטאבו! זה לא מספיק)

 

הערות:

תום הלב בס' 9 הוא סובייקטיבי. בס' 9 לחוק המקרקעין בניגוד לס' 12 לחוק החוזים- מספיק שהקונה לא עצם עיניו, ומספיק ש-א' לא ידע. לא צריך לבדוק (אדם סביר היה בודק, אדם סביר היה יודע וכו'). תום הלב מסתפק בקונה בתום לב. (פס"ד אריק נ' פריאני).

 

תמורה- הכוונה לתמורה שקרובה לגובה הנכס. כי אם המוכר קיבל תמורה נמוכה שלא קרובה לשווי הנכס אז הוא נפגע יותר.

נרשם בטאבו- לא מספיקה הערת אזהרה. צריך לרשום זכות קניינית.

פס"ד וורטהיימר נ' הררי:

הררי היה נוכל שמכר את הנכס שלו פעמיים, נכס ששווה בערך מיליון לירות. אף אחד לא רשם הערת אזהרה. ורטהיימר הראשון אך לבנימיני נגרם יותר נזק. ורטהיימר זכה כי בנימיני לא הספיק לרשום את זכותו בקניינית בטאבו. בנימיני יכול ללכת ולתבוע את הררי.

 

פס"ד רז נגד אירנשטיין:

לגברת סינגל הייתה קרקע והיא מכרה אותה לרז חברה לבניין אשר לא רשמה הערת אזהרה. צד ג' ירש קרקע כשגב' סינגל נפטרה והוא לא ידע על המכירה לחברת רז, ואז צד ג' מכר אותה למישהו אחר. ביהמ"ש טוען שיש חוסר תום לב של חברת רז כלפי המוכר כי חברת רז ידעו שעשו עסקה עם אישה מבוגרת- הם היו צריכים ליידע את היורשים או לכל הפחות לרשום הערת אזהרה. צד ג' גם כן לא עמד בכל התנאים כי לא הספיק לרשום בטאבו. זו הפעם הראשונה שנכנס תום לב אובייקטיבי.

 

פס"ד גנז נ' בריטיש קולוניאל:

בריטיש קולוניאל מכרה לנוטריקון ואליהם נתייחס כגוף אחד על מנת לא לסבך את הסיפור. נוטריקון מכרה את זה לגנז שלא רשמה הערת אזהרה. נוטריקון מוכרים לקיבוץ אפק אשר שילמו תמורה, קנו בתום לב אך לא רשמו הערת אזהרה. לנוטריקון היה בלגן ברישומים והם שכחו שם מכרו את זה לגנז לפני כן.

ביהמ"ש טוען שגנז לא רשם הערת אזהרה 17 שנים, הם יצרו את התאונה המשפטית הזו מכיוון שזה חוסר תום לב לכל העולם ולכן קיבוץ אפק זכה בפס"ד למרות שלא מילאו את שלושת התנאים. הפס"ד הזה הוא חריג אשר לא חל תמיד.

 

יכולות להיווצר עסקאות נוגדות של שכירות- המנצח הוא השוכר הראשון (לפי החוזה) אלא אם כן השוכר השני כבר נכנס לדירה (ס' 80).

 

ס' 12 לחוק המיטלטלין- עסקאות נוגדות במטלטלין

בד"כ התחליף הכי טוב לרישום הוא החזקה עצמית.

 

2. תקנת השוק במקרקעין

בדרך כלל א' מנצח כי הוא הבעלים אלא אם כן התקיימו תנאי תקנת השוק. ישנם תנאים מצטברים:

  1. רכישת זכות במקרקעין- כדי שג' ינצח הוא צריך לרכוש זכות במקרקעין. כלומר חייב רישום בטאבו. פס"ד האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד: צד ג' – א.י.מ. לא רשם בטאבו אלא רק רשם הערת אזהרה ולכן לא זכו.
  2. מקרקעין מוסדרים- כלומר שיש על המקרקעין האלו טאבו (לא לכל המקרקעין יש טאבו). ס' 125- במקרקעין מוסדרים ההסדרה מהווה ראיה חלוטה שניתן להסתמך עליה.
  3. תמורה- לא חייבת להיות תמורה מלאה, אך שתהיה תמורה כלשהי. אם שולמה תמורה מלאה= זה משמעותי.
  4. תום לב של הרוכש- תום לב סובייקטיבי. תום לב בזמן העסקה. אך אם תום הלב של הרוכש נפגם ברישום לטאבו- זה לא תופס. פס"ד בעלי מקצוע נכסים נ' סונדרס- זו הייתה קרקע של קק"ל, כלומר אף פעם לא רוכשים אותה, אלא בחכירה.
  5. הסתמכות על המרשם- הסתמכות על המרשם ולא על מסמכים אחרים (כמו שטר מכר, אישור עסקה לרישום..)
  6. טעות במרשם- הטעות צריכה להיות במרשם, לא פגם בזיהוי. לא תמיד יש טעות במרשם: פס"ד נסיך מנסורי מוזאפסור, ואז במקרה כזה אין תחולה לתקנת השוק.

 

זכויות שביושר

זעות מעין קניינית, קרובה לקניינית. לדוגמא: אפוטרופוס שהוא נאמן. (ילד / חסוי הוא הנהנה).

יכול להיות שהנכסים ירשמו על ם הנאמן אך הוא לא יכול להשתמש בהם אלא בשביל הנהנה.



1 + = עשר

תואר ראשון
תואר שני
מרצים