שם הכותב: תאריך: 26 נובמבר 2014

משפט מסחרי א'- שיעור 5

 

תביעות להגנה על הבעלות והחזקה (המשך שיעור קודם…)

ס' 18-המחזיק במקרקעין כדין– מי שיש לו חוזה\בעלות:

מי שמחזיק במקרקעין "כדין"- על פי חוק בלבד!

 

  1. רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה על מנת למנוע הסגת גבול.
  2. אם תפס אדם את המקרקעין (לא הצלחנו למנוע זאת), תוך 30 יום מיום התפיסה- ניתן להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם.
  • הסעיף לא חל על שוכר שיושב בדירה מכוח דין, ומפסיק לשלם שכירות. כלפי שוכר כזה לא ניתן להשתמש בכוח מכיוון שהוא נכנס כדין.

 

ס' 18 הוא בין היחידים שמאפשרים שימוש בכוח (במידה סבירה), ישנה הגבלה של 30 יום – הסיבה היא שאם יהיה פולש, סביר להניח שאדם ימהר להוציאו מהמקרקעין ולא יחכה זמן מה. אם הוא יחכה יותר מ30 יום, הרי שייתכן שיש סיבה אחרת שהוא מוציא אותו מהקרקע בכוח.

 

  • אין אפשרות להשתמש בכוח של אדם אחר, כלומר חבר או בריון שנשלם לו. ישנה אפשרות גם לפנות למשטרה ולהשתמש במשאביה.

 

דוגמה: אם אני בעלים של נכס, אך הנכס ריק, וכעת פלש לשם מישהו- הרי שלא מדובר בהחזקה, ולכן אין אפשרות להשתמש בכוח על מנת להוציא את הפולש. ניתן להשתמש בס' 16- פנייה לבית משפט.

 

יש לשים לב שיש צורך שאדם יחזיק כדין בנכס.

 

דוגמה 2: שוכר שמשכיר דירה וטס לחו"ל לשבוע. בזמן זה פלש אדם לנכס. למי מותר להשתמש בכוח? תחילה לשוכר כיוון שהוא מחזיק בנכס עפ"י חוזה, אך גם לבעלי הדירה כיוון הוא נחשב מחזיק בנכס באמצעות השוכר.

 

דוגמה 3: שוכר מפר את החוזה ומפסיק לשלם דמי שכירות- אסור להשתמש בכוח מכיוון שהבעלים אינו מחזיק בנכס. הבעלים מחזיק בנכס כלפי פולשים באמצעות השוכר, אך הוא לא מחזיק בנכס כלפי השוכר עצמו.

 

פס"ד סוכובולסקי נ' השר לענייני בטחון פנים

עו"ד שהיה בעליו של נדל"ן רב, כמו כן היה לו שטח ביהודה ושומרון. לעו"ד נודע שמישהו פלש לשטח שלו ובנה בשטח. השטח לא היה מגודר או היה בו שומר, כלומר הוא לא החזיק בשטח. כאשר העו"ד פנה למשטרה, הם לא נענו לו מכיוון שהוא לא מחזיק בנכס. העו"ד יכול להגיש תביעה מכוח ס' 16, אך לא יכול לדרוש שימוש בכוח משטרתי.

 

פס"ד המוטראן הקופטי האורתודוכסי

מאבק שטח בין 2 כנסיות בירושלים שהיה סמוך ל2 הכנסיות. המשטרה הגיעה והפרידה ולא החזירה את השטח למי שהוא שלו- מכיוון שהיא לא יודעת למי השטח שייך. יש צורך לפנות לבית המשפט.

 

חוק "שי דרומי" בפלילים מתוך חוק העונשין

החוק הפלילי אומר כי ניתן להשתמש בכוח להגנה עצמית (ללא סביר), כלומר יותר כוח משניתן בחוק המקרקעין אך בתנאי שלא מדובר במעשה לא בלתי סביר בעליל.

 

ס' 17 לחוק המקרקעין-
המחזיק במקרקעין- לא רשום "כדין", כלומר ס' שנותן אפשרות למחזיק (גם לפולש), להגיש תביעה כנגד מישהו אחר שמפריע לו בשימוש. כמו כן, הוא אינו יכול לדרוש זאת מבעלי המקרקעין.

דוגמה: פולש שמחזיק בקרקע, ובקרקע זורקים פסולת מדי יום. הפולש יכול לתבוע מהאדם המלכלך להפסיק וכן לתבוע אותו.

 

שאלה שהתעוררת לגבי ס' 17-
האם ההפרעה בשימוש היא גם כאשר מישהו אחר פולש לשטח שאדם אחר פלש אליו (בעצם מפריע לפולש הראשון)?

אם אנו מחזיקים בנכס לא כדין, ומישהו פולש לנכס, האם מותר להשתמש בס' 17 על מנת לגרש אותו? האם המילה הפרעה כוללת בתוכה פלישה?

 

פס"ד יוסף נ' אוקשי

עסק בשאלה האם פלישה היא הפרעה (בנוגע לס' 17).

התעוררו חילוקי דעות בין השופטים, והשאלה נותרה פתוחה. בעצם חלק מהשופטים טענו שהפרעה היא זריקת פסולת, הפרעה פיזית כלשהי בשימוש אך לא פלישה. בעוד שופטים אחרים שאומרים כי גם פלישה היא הפרעה. השאלה נותרה פתוחה.

 

ס' 19- תביעה להחזרת מצב לקדמותו

מי שמוציא מקרקעין מידי מחזיק שלא כאמור בס' 18(ב), חייב להחזירם למחזיק. לדוגמה אם יש אדם שנמצא יותר מ30 יום במקרקעין שלנו, והוצאנו אותו בכוח, ס' 19 אומר שעלינו להחזיר לו את המקרקעין עפ"י חוק. החוק מעדיף את המחזיקים על פי ההחזקה כדין. המשך הס' אומר כי במקרים מסוימים אם נפנה לבית משפט, הוא יפעיל שיקול דעת ולא יצווה להחזיר את המקרקעין לפולש.

 

  • כל הסעיפים שדיברנו עליהם עד כה התייחסו למקרקעין פרטי בלבד, לא חל על מקרקעין ששייכים למדינת ישראל.

 

חוק מקרקעי ציבור-למדינת ישראל יש הרבה קרקעות ולא ייתכן שהיא תזהה פלישה תוך 30 יום, לכן חוק מקרקעי ציבור מאפשר למדינה להוציא אדם מאדמתה תוך 3 שנים בכוח סביר.

 

עסקה במקרקעין

לעסקה במקרקעין יש תמיד 2 שלבים:

  1. התחייבות לעסקה במקרקעין עפ"י ס' 8- בכתב.
  2. רישום בטאבו- השלב הקנייני- ס' 7.

 

העסקה לוקחת זמן ולכן לא עושים את שני השלבים יחד.

 

ס' 6- עסקה במקרקעין- עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה.

 

ס' 7- גמר העסקה- עסקה במקרקעין טעונה רישום, העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.

 

ס' 8- צורת של התחייבות- התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.

 

 

 

 

טאבו= מרשם הזכויות במקרקעין

בעבר לא היה טאבו, הסכמים היו סוגרים בלחיצות ידיים. אך נוצרו הרבה מחלוקות בעניין זה, והבריטים הגו רעיון של מקום בו יירשמו הדברים. לבריטים היה אינטרס לבצע גבייה של מס ולכן הגו מקום שכזה בו ירשמו ההסכמים.

את הטאבו הגה אדם בשם טורנס- ועל שמו נקראת שיטת הטאבו= שיטת טורנס. בעצם מאגר מידע על חלקות וגושים.

 

מאפייני שיטת טורנס:

 

  • עקרון המראה– למי הזכויות ובאיזה חלקה.
  • הסדר זכויות במקרקעין
    איפה שיש ויכוח, יש לבצע הסדר.
  • קדסטר– מיפוי מדויק של כל השטחים.
  • תמריצי רישום- עידוד הציבור לרשום בטאבו, בעצם הטאבו מעניק הגנה מפני חוסר וודאות. ברגע שזה רשום אנו יודעים שזה שלנו.
  • תקנת שוק- נלמד בהמשך.

 

הטאבו פתוח לעיון הציבור תמורת אגרה.

 

בטאבו במקור רשמו זכויות במקרקעין, ניתן לראות זכות במקרקעין, משכנתא, זיקת הנאה וכד'- איך לא היה ניתן לראות חוזים לקנות דירה לדוג'. לכן נוצר הרעיון שניתן לרשום הערות.

 

רישום הערות

המרשם של ההערות לא משקף הכל מכיוון ששכירות לא נרשמת בד"כ כאשר היא לתקופה קצרה לדוגמה…

ס' 128- הצורך בהסכמה- לדוגמה הורים שהעבירו את הדירה על שמם של ילדיהם- ניתן לכתוב בטאבו שכל מכירת דירה תהייה נתונה להסכמת ההורים.

ס' 129- הגבלת כשרות- הערה על אדם שאינו כשיר לבצע עסקה משפטית.

ס' 130- הערה על פי צו בית המשפט

 

ס' 126- הערת אזהרה– מותר לרשום הערת אזהרה כאשר קיים חוזה.

 

ס' 127- תכלית הערת אזהרה- יתרונות הערת אזהרה:

 

  • מנקודת המבט של הזכאי על פי ההתחייבות-
    לא ניתן לעשות עסקה סותרת\נוגדת ברגע שנרשמת הערת אזהרה. כל עסקה אחרת לא תאופשר טכנית. כמו כן, ניתן לרשום הערת אזהרה נוספת. נוסף לכך, יש הגנה מפני עיקולים מאוחרים על הנכס.

 

  • מנקודת המבט של מתקשרים פוטנציאליים- בעצם שאחרים ידעו שהנכס כבר בתהליך חוזי\ תהליכי עיקול וכד'.

     

  • מנקודת המבט של החברה בכללותה- כאשר יש סכסוכים על מקרקעין יש את הטאבו שניתן להחליט בהתאם לרשום ולמתועד בו.


שתיים × 5 =

תואר ראשון
תואר שני
מרצים