שם הכותב: תאריך: 03 נובמבר 2013

שיעור 4 – 03/11/13

חכירות – IAS-17

חכירה – הסכם לפיו מעביר המחכיר לחוכר בתמורה לתשלום או סדרת תשלומים את הזכות לשימוש בנכס לתקופת זמן מוסכמת שנקבעה מראש.

תקופת החכירה – התקופה שאינה ניתנת לביטול שלגביה החוכר סיכם חוזית יחד עם תקופות נוספות שלגביהן יש לחוכר אופציה להמשך חכירת הנכס, כאשר במועד ההתקשרות בחכירה סביר שהחוכר יממש את האופציה.

במועד ההתקשרות יבוצעו כל ההחלטות – סיווגה, הערכה לגבי מימוש / אי מימוש האופציה וכו'.

התקן מאשר 4 מקרים קיצוניים שבהם ניתן לבטל את החכירה אך היא עדיין תיחשב כחכירה שאינה ניתנת לביטול: (מתוך התקן)

  1. אם תתרחש תלויה כלשהי.
  2. באישור של המחכיר.
  3. אם החוכר מתקשר בחכירה חדשה של אותו נכס או של נכס דומה אם אותו מחכיר.
  4. לאחר שהחוכר ישלם סכום נוסף כזה, שבמועד ההתקשרות בחכירה, המשך החכירה וודאי באופן סביר.

סיווג חכירות – ישנם 2 סוגים של חכירות:

  1. חכירה מימונית / הונית – מבחינה כלכלית הנכס כאילו נמכר.
  2. חכירה תפעולית – השכרה.

סיווג החכירה נקבע בהתאם לגישת הסיכונים והתשואות. כלומר, מתבסס על המידה שבה הסיכונים וההטבות הנלווים לבעלות על הנכס הם אצל המחכיר או אצל החוכר.

סיכונים – אפשרות להפסדים כתוצאה מיכולת תפוקה לא מנוצלת, התיישנות טכנולוגית ועוד.

הטבות / תשואות – יכולות להתבטא בציפיות לפעילות רווחית לאורך השנים, רווח מעליית ערך או ממימוש הנכס.

חכירה מימונית – חכירה תסווג כחכירה מימונית אם היא מעבירה באופן מהותי את כל הסיכונים וההטבות הנלווים מהבעלות על הנכס מהמחכיר לחוכר.אין הכרח שהבעלות המשפטית תעבור גם כן. הבחינה היא מהותית (מהות קודמת לתשואה). התקן מחייב קיום תנאים שמצביעים על כך שמבחינה כלכלית מדובר בעצם בעסקת מכירה מבחינה מהותית ולכן המחכיר יגרע את הנכס מהספרים.

חכירה תפעולית – חכירה שלא מעבירה את הסיכונים והתשואות הנלווים לבעלות על הנכס. בחכירה מסוג זה, הנכס לא ייגרע מספרי המחכיר, הוא ימשיך לטפל בו באותו אופן כפי שהוא מטפל בנכסים שהוא משתמש בהם.

התקן מציין מספר דוגמאות שאם הן מתקיימות, אז ככל הנראה מדובר בחכירה מימונית. להלן 4 הדוגמאות הראשונות אשר ייחשבו בקורס כתנאים להכרה בחכירה מימונית. התנאים אינם מצטברים, כלומר במידה ועמדנו באחד מהם, הרי שמדובר בחכירה מימונית –

  1. בתום תקופת החכירה הבעלות על הנכס עוברת מהמחכיר לחוכר.
  2. אופציה הזדמנותית – לחוכר יש אופציה לרכוש את הנכס בתום תקופת החכירה במחיר מציאה (מחיר הצפוי להיות נמוך משמעותית מהשווי ההוגן של הנכס בתום תקופת החכירה).
  3. תקופת החכירה היא למשך החלק העיקרי של אורך החיים של הנכס.

    FAS-13 קובע ש –

  4. במועד ההתקשרות, הערך הנוכחי של תשלומי החכירה המינימאליים (שמשלם החוכר למחכיר) מהווה באופן מהותי את רוב רובו של השווי ההוגן של הנכס.

    FAS-13 קובע ש –

על פי תנאים א' ו-ב' הנכס נשאר בידי החוכר בתום תקופת החכירה. על פי תנאים ג' ו-ד' הנכס נשאר בידי המחכיר בתום תקופת החכירה. על כן, ההחזקה בנכס בתום תקופת החכירה תלויה בתנאים.

במידה ולא עמדנו ב-4 התנאים הראשונים הרי שמדובר בחכירה תפעולית. במידה ועמדנו באחד מהם, מדובר בחכירה מימונית מנקודת מבטו של החוכר. מנקודת ראותו של המחכיר, למרות שהדבר לא מצוין בתקן, על מנת שהחכירה תיחשב כחכירה מימונית, עליו לעמוד ב-2 תנאים מצטברים נוספים :

  1. אומדן סיכויי הגבייה הוא סביר, כלומר גבייה בטוחה של תשלומי החכירה.
  2. לא קיימת אי וודאות לגבי עלויות נוספות אשר עלולות לחול על המחכיר מבלי שיקבל פיצוי בגינן מהחוכר.

תשלומי חכירה מינימאליים – התשלומים במשך תקופת החכירה שהחוכר נדרש לשלם למחכיר למעט דמי שכירות מותנים ולמעט עלויות עבור שירותים ומיסים שישולמו על ידי המחכיר והוא יקבל שיפוי בגינם. התשלומים כוללים :

  1. תשלומי החכירה כפי שנקבעו בהסכם.
  2. רכישת הנכס במחיר מציאה, בתום תקופת החכירה.
  3. ערך שייר / גרט – מנקודת ראות המחכיר, המחכיר ייקח בחשבון את כל ערך הגט (ערך גרט מובטח וערך גרט לא מובטח כאחד). מנקודת ראות החוכר, החוכר ייקח בחשבון רק את הערך גרט המובטח. ערך גרט מובטח בלבד.
  4. קנס – כאשר לחוכר יש אפשרות לבטל את החכירה תמורת תשלום קנס יציאה, הוא יילקח בחשבון במסגרת תשלומי החכירה המינימאליים.

שיעור הריבית הגלום בעסקה – הריבית הגלומה בעסקה היא מנקודת ראותו של המחכיר והוא קובע אותה. מדובר על שיעור ההיוון שבתחילת החכירה יביא לכך שהערך הנוכחי של תשלומי החכירה המינימאליים בתוספת הערך הנוכחי של ערך השייר הלא מובטח יהיה שווה לשווי ההוגן של הנכס בתוספת עלויות ישירות התחלתיות שחלו על המחכיר.


הריבית מנקודת ראותו של החוכר – במידה והחוכר יודע את הריבית הגלומה בחכירה אז הוא ישתמש בה. במידה והריבית אינה ידועה לו, הוא ישתמש בריבית השולית / התוספתית שלו (אחוז ריבית שהוא יקבל כאלטרנטיבה, בבנק למשל).

הטיפול החשבונאי בחכירה מימונית:

  1. חוכר – חכירה מימונית תירשם כנכס וכהתחייבות במאזן החוכר בתחילת החכירה בסכום השווה לנמוך שבין השווי ההוגן של הנכס או הערך הנוכחי של תשלומי החכירה המינימאליים.

    מועד התקשרות בחכירה – מועד ההכרה הראשוני

ח

נכס בחכירה

PV תשלומי חכירה מינימאליים

או

שווי הוגן נכס

הנמוך מביניהם

ז

התחייבות בגין חכירה

לעיתים נגרמות לחוכר עלויות הקשורות ישירות לעסקת החכירה. עלויות אלו יהוונו לנכס החכור.

החוכר ירשום הוצאות פחת בגין הנכס החכור. מדיניות ההפחתה צריכה להיות זהה עם נכס אחרים אשר בבעלותו של החוכר.

תקופת הפחתת הנכס תלויה בנתון בידי מי יוחזק הנכס בתום תקופת החכירה. במידה ובתום תקופת החכירה הנכס נשאר אצל החוכר (תנאים א' או ב'), הרי שהנכס יופחת על פני יתרת אורך חיים. במידה ובתום תקופת החכירה הנכס חוזר לידי המחכיר (תנאים ג' או ד'), הנכס יופחת על פני תקופת החכירה. במהלך תקופת החכירה, החוכר משלם תשלומים למחכיר, חלקם על חשבון קרן וחלקם על חשבון ריבית (לוח סילוקין שפיצר).

ח

התחייבות

PRN

ח

הוצאות ריבית

INT

ז

עו"ש

PMT

בגין דמי שכירות מותנים, החוכר ירשום הוצאות על בסיס צבירה.

 

לצילום התרגול



5 − = ארבע

תואר ראשון
תואר שני
מרצים