שם הכותב: תאריך: 01 דצמבר 2013

 

משפט מסחרי א'- שיעור 4

 

הגנת הבעלות והחזקה

המשפט נותן הגנה על הבעלות והחזקה באמצעות סעיף 15. אין באמת הגדרה של החזקה, אלא הרחבה של ההגדרה. הפסיקה היא שהגדירה את ההחזקה.

"מחזיק"- בין שהשליטה הישירה במקרקעין היא בידיו ובין שהשליטה הישירה בהם היא בידי אדם המחזיק מטעמו. כלומר, מחזיק הוא מי שהשליטה הישירה בנכס מצויה בידיו או בידי מי מטעמו.

להחזקה יש שני יסודות-

  1. יסוד פיזי-שליטה בנכס ויכולת מניעה מאחרים שליטה בנכס. למשל, מפתח של רכב זו שליטה פיזית. כמובן שלא שליטה מלאה כי יכולים לפרוץ למכונית.
  2. יסוד נפשי- יש לי גם כוונה לשלוט, להחזיק בנכס.

יש כמה סוגים של מחזיקים:

מחזיר ישיר- שליטה פיזית ישירה

מחזיק עקיף- למשל משכיר דירה לא נמצא כל הזמן בדירה אין לו החזקה ישירה, אך יש לו שליטה פיזית עקיפה באמצעות השוכר. המחוקק מבחין בין מחזיק כדין לסתם מחזיק (לא נמצא בס' 15).

מחזיק כדין- מכוח זכות, מכוח הסכם.

מחזיק סתם- בין אם כדין ובין אם לאו (למשל פולש).

באופן מפתיע המחוקק לפעמים נותן הגנות גם למחזיקים שלא כדין. הגנות למחזיקים שלא כדין הן בסעיפים 16 עד 19.

 

סעיף 16: תביעה למסירת מקרקעין

בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין.

בעל מקרקעין שהוא בעל טאבו ומי שזכאי להחזיק (מחזיק כדין) זכאים להגנה, ניתן להגיש תביעה ל"סילוק יד" של מחזיק שלא כדין. הבעיה בתביעה הזו היא שהיא לא מהירה (לפחות כמה חודשים).

בסעיף זה בעל מקרקעין הוא גם חוכר לדורות.

"מי שזכאי להחזיק בהם"- מי שקיבל הרשאה להחזיק מטעם הבעלים (שוכר, שואל, בר רשות ועוד). גם אדם שעוד לא מימש את זכותו להחזיק ייחשב כמחזיק בנכס (לדוגמא אדם שכרת חוזה שכירות אך עוד לא הספיק להיכנס לנכס.

 

סעיף 18: שימוש בכוח נגד הסגת גבול

ס' זה נותן הגנה למחזיק כדין- הגנה של שימוש בכוח נגד הסגת גבול. זהו ס' נדיר בנוף הישראלי שכן הוא מעודד שימוש בכוח, זהו סעד של עזרה עצמית (כמו למשל עיכבון). הסעיף מחולק ל-2:

18(א): מישהו מנסה לפלוש. "המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין".

18(ב): במקרה שמישהו כבר פלש. מותר להפעיל כוח במידה סבירה תוך 30 יום מהיום שהוא פלש. "תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם.

פרמטרים שהמשטרה בודקת במידה וקוראים לה במקרה של פלישה:

  1. המשטרה צריכה להיות משוכנעת שאתם הבעלים
  2. המשטרה צריכה להיות משוכנעת שמדובר ב"תפיסה" (פלישה) טרייה, שלא עברו 30 ימים. פס"ד סיוע משטרתי- "סוכובולסקי"- עו"ד ידוע בת"א לדיני מקרקעין שהיתה לו קרקע ביהודה ושומרון שלא יכול היה להגיע לשטח שלו כי זה היה מוקף בשטחים עוינים והוא לא מימש את ההחזקה הפיזית בפועל, לא הפגין בעלות. נודע לו דרך חבר שפלשו לו לשטח, אך לא ידוע כמה זמן לפני כן פלשו לשם. המשטרה לא רצתה לעזור לו לפנות את השטח כי הוא לא ענה על הקריטריונים הנ"ל.

משכיר דירה ושוכר דירה:

כששוכר דירה מפר את החוזה- אסור למשכיר לעשות שימוש בכוח כלפיו ועליו להפעיל את ס' 16 כדי לפנות את השוכר, כי השוכר והמשכיר לא בעלי אינטרס משותף והמשכיר הוא לא מחזיק כדין (יש לו בעלות).

יש לשים לב לדקויות למי מותר להפעיל כוח לפי ס' 18. למשל אם השוכר בחו"ל ופלשו לו לדירה אז למשכיר מותר להפעיל כוח כלפי הפולש מאחר והוא בא כוחו של השוכר והם בעלי אינטרסים משותפים.

 

סעיף 17: תביעה למניעת הפרעה

"המחזיק במקרקעין זכאי לדרוש מכל מי שאין לו זכות לכך שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה כזאת."

"המחזיק במקרקעין"- לא נאמר "המחזיק כדין".

השאלה היא מהי "משום הפרעה"- פס"ד יוסף נ' עוקשי: התעוררה מחלוקת בין שופטי ביהמ"ש העליון. בין הגישות:

  1. הפרעה= כל דבר כמו גרוטאות וכו' אך בעיקר כל מי שמסיג את הגבול.
  2. הפרעה= מי שעושה רעש, אך לא מי שמסיג את הגבול.

אין פסיקה בעניין הזה. זה חל רק על הפרעות של רעש ולכלוך אך לא של הסגות גבול.

הפולש לא יכול להשתמש בס' 17 כדי לסלק פולש אחר. הוא יכול לדרוש לסלק את ההפרעה. אסור שישתמש בכוח.

 

סעיף 19: תביעה להחזרת מצב לקדמותו. החזרת גזלה

"מי שמוציא מקרקעין מידי המחזיק שלא כאמור בסעיף 18(ב) חייב להחזירם למחזיק; אולם אין בהוראה זו כדי לגרוע מסמכות בית-המשפט לדון בזכויות שני הצדדים בעת ובעונה אחת, ורשאי בית המשפט להסדיר את ההחזקה, ככל שייראה לו צודק ובתנאים שימצא לנכון, עד להכרעה בזכויותיהם".

יש רישא ויש סיפא בסעיף וביהמ"ש מפעיל שיקול דעת לפי אילו מהם ללכת.

 

סעיף 20: שמירת תרופות

"אין בהוראות סעיפים 16 עד 19 כדי לגרוע מזכות לפיצויים או מכל תרופה אחרת או סעד אחר על פי דין".

סעיף כללי שלא נותן הגנות. אם גירשנו פולש עדיין ניתן לתבוע אותו על הנזק שנגרם. חוק המקרקעין לא ממצה את הדין וניתן "להלביש" עליו חוקים אחרים.

המקורות המרכזיים המשמשים בהגנת החזקה:

דיני הקניין

דיני הנזיקין- סעיפים 29 (הסגת גבול במקרקעין), 31 (הסגת גבול במיטלטלין), 42 (מטרד לציבור), 44(מטרד ליחיד), 48 (הפרעה לאור השמש) 48א (מניעת תמיכה ממקרקעין.

 

עסקה במקרקעין

חוק המקרקעין תשכ"ט 1969

 

סעיף 6: עסקה במקרקעין

עסקה במקרקעין היא עסקה שתמיד יהיו לה שני שלבים (אלא אם כן יש חריגים).

השלב הראשון- שלב ההתחייבות בכתב- החוזי

השלב השני- שלב הרישום בטאבו- הקנייני

הקביעה של שני השלבים היא בסעיפים 6 עד 8.

 

יש טווח זמן בין השלב החוזי לשלב הקנייני= מרווח הרישום.

עדיין אין זכות קניינית וההגנה היא הערת אזהרה.

חריגים: שכירות קצרה.

רישום בטאבו:

פעם לא היה רישום בטאבו והכלל היה "ייזהר הקונה", כלומר על הקונה לבדוק את הנכס,המקרקעין.

במקור דרישת הכתב הקלה על מעקב אחר הנכסים. מאגר המידע היה רישום העסקאות אך לא רישום של הזכויות. לא באמת ניתן לדעת מי הבעלים והאם יש הסתייגויות וכו'.

רשם המשכונות= רישום עסקאות. ברישום עסקאות אין את כל המידע, זה לא מהימן.

המרשם:

  • עקרון המראה- המרשם משקף את מצב הזכויות בכל רגע נתון (אך זה לא תמיד נכון)
  • הסדרי זכויות במקרקעין- לפני הרישום חייבים להסדיר את הזכויות
  • קדסטר- המרשם חייב להיות מדויק. לפי קורדינטות ומפות.
  • תמריצי רישום- "שווה" להיות רשום
  • תקנת השוק- נותנת הגנה על הבעלות שלנו

לא תמיד המרשם משקף את הזכויות. למשל, שכירויות קצרות- לא רשומות בטאבו, ירושות- עדיין לא יצא צו ירושה ולא רשמו בטאבו, שינויים במצב תכנוני- עומדים לעשות הפקעה ועדיין לא רשמו וכו'.

כדי להפוך את המרשם ליותר משקף החליטו להוסיף לטאבו הערות. ההערות שיש הן מסעיף 126 ואילך.

תוצאה של רישום ההערה: לא ניתן לעשות עסקה שסותרת את ההערה הזו. מי ששם את ההערה יכול למחוק אותה, או ביהמ"ש.

מטרתו העיקרית של רישום מקרקעין הינה לשקף את הזכויות השונות במקרקעין.

הערת אזהרה סעיפים 126-127:

הבנק יכול לרשום הערת אזהרה על משכנתא ועוד. אפשר לרשום הערת אזהרה על כל זכות במקרקעין.

ס' 127- היתרונות והתוצאות של רישום הערת אזהרה.

היתרונות ל-3 סוגים של אוכלוסיות:

  1. יתרונות למי שרשם את הערת האזהרה, מי שזכאי מכוח הערת האזהרה.

    זכאי- מי שרשם את הערת האזהרה לטובתו

    1. הגנה טכנית- מחסום מפני רישום עסקה סותרת (לא מחסום מפני רישום הערות אזהרה נוספות! מי שזוכה הוא מי שרשם קודם אלא אם כן ביטל אותה). ההגנה יכולה להיות שבסוף הדירה תירשם על שם הקונה ולא על שם אחר, אך גם יכול להיות גם מקרה אחר שיהיה עיקול על הדירה אך הקונה יקבל את כספו בחזרה.
    2. הגנה מהותית מפני עיקולים- מה הכוונה ב"נותן הגנה"?
  2. יתרונות למתקשרים פוטנציאליים
  3. יתרונות לחברה באופן כללי- נמנעות עסקאות נוגדות.

 

סעיף 132- מחיקת הערת אזהרה: שני הצדדים הסכימו למחיקה או שביהמ"ש החליט למחוק אותה.

הערת אזהרה מעידה על זכות חוזית. אין לה שום מאפיין של זכות קניינית!



שש × = 42

תואר ראשון
תואר שני
מרצים