שם הכותב: תאריך: 19 נובמבר 2014

משפט מסחרי א'- שיעור 4

 

3. זכות המשכון\משכנתא (הזכות השלישית לזכויות המקרקעין)

משכון ומשכנתא הם סוג של שעבודים.

שעבוד- כשיש לאדם\לגוף זכויות בנכס של מישהו אחר. השעבוד מקנה כוח לאדם לעשות משהו בנכס של זולתו.

 

שעבוד מסוג משכון\משכנתא דורש הסכם בכתב. גם משכון וגם משכנתא, על מנת שיהיה להם תוקף כלפי צדדיים שלישיים, עליהם להיות רשומים במרשם של זכויות.

 

משכון- שיעבוד של נכס מיטלטלין שנותן כוח להיפרע מהם.

משכנתא- שעבוד על מקרקעין, בעצם משכון של מקרקעין. מכיוון שמדובר במקרקעין, יש לבצע את כלל ההסכמים בכתב, התחייבות למשכנתא וכן את המשכנתא לרשום בטאבו.

 

בקורס נלמד על משכנתא.

 

כשבנק רושם משכנתא על הנכס, הוא מזהיר כי אם לא נחזיר אליו את החובות הוא יוכל לפרוע את הנכס. כלומר, ניתן למכור נכס כשיש עליו משכנתא, אך לא נמצא קונה שיסכים. כשמחליפים בית יש להעביר את המשכנתא לנכס אחר. המשכנתא רובצת על הנכס ולא על האדם. אם נעביר נכס שיש עליו משכנתא לאדם אחד, המשכנתא לא תיעלם. יש להעביר את המשכנתא לנכס אחר או לכסות את החוב.

 

ישנם כללים לגבי משכנתא לדוגמה:

  • אם חייבים כסף לבנק, הוא לא לוקח ישר את הדירה. יש התראה, דיור חלופי שעל הבנק למצוא לדיירים וכד' (עדיף שהדייר ימכור עצמאית אם הוא מגיע למצב כזה).

     

 

4. זכות זיקת הנאה (הזכות הרביעית לזכויות המקרקעין)

זיקת הנאה- שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם.

לאדם שיש זיקת הנאה יש כוח ליהנות מנכס- איך אין לו זכות להחזיק בנכס. (ס' 5 לחוק המקרקעין)

דוגמאות:

  • מעבר בנכס של מישהו – זכות מעבר. לדוגמה 2 מגרשים זה לצד זה א' וב', כאשר על מנת להגיע למגרש ב' יש חובה לעבור במגרש א'. על כן, יש חובה לקבל זיקת הנאה לפני שקונים את מגרש ב'.

 

מדובר בזיקת הנאה ללא החזקה!

כמו כל זכות במקרקעין, אם רוצים ליצור זיקת הנאה בהסכם, על ההסכם להיות בכתב (ס' 8 לחוק המקרקעין). אם מעוניינים שהזכות תהא זכות קניינית, יש על זיקת ההנאה להיות כתובה בטאבו (כפי שרושמים בעלות ומשכנתא בטאבו).

 

יסודות זיקת ההנאה:

  1. יסוד פוזיטיבי- יש שעבוד
  2. יסוד נגטיבי- העדר החזקה, זיקת הנאה לא יכולה ליצור החזקה.
  3. מסוימות- זיקת הנאה צריכה להיות מסוימת

 

ס' 92-
לטובת מי יכולה להיות זיקת ההנאה? מי זכאי לזיקת הנאה? זיקת הנאה יכול תהא לטובת מקרקעין או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור.

4 סוגי זכאים לזיקת הנאה:

  1. מקרקעין- אם העניקו למקרקעין זיקת הנאה, אז אין קשר מי הבעלים של המקרקעין. מי שנהנה מזיקת ההנאה הוא מיקום בעצם, מקרקעין. נגיד כמו בדוגמה- מגרש ב' זכאי לזיקת הנאה.
  • מקרקעין זכאים- זכאים מכיוון שהחלקה נהנית מזיקת הנאה (לא הבעלים).
  • מקרקעין כפופים– החלקה כפופה לכך שמישהו יעבור בה (לא הבעלים).
  • בטאבו יירשם זיקת הנאה של איזו חלקה על חלקה מסוימת לפי הגדרות הזכאים והכפופים.
  • זיקת ההנאה תימכר עם המקרקעין.

 

  1. אדם פלוני-
    שם מסוים של אדם שזכאי לזיקת הנאה.

     

  2. סוג בני אדם- ייתכן שם של אדם וקרוביו\משפחתו, דיירי בניין מסוים, ציבור מתפללים לדוג' וכד'…

     

  3. טובת הציבור- כל אחד יכול לעבור במקרקעין.

     

כשכותבים זיקת הנאה יש לבחון למי רוצים לתת אותה.

 

ס' 93-תוכן הזיקה– זיקת הנאה יכולה להטיל על מי שכפוף לה חובה לאפשר משהו, למשל היא יכולה להטיל על חלקה א' חובה לאפשר לכל מי שרוצה מעבר לחלקה ב'. כלומר, הזיקה יכולה להיות מנוסחת בצורה שבה יש חובה לאפשר מעבר, או ניסוח שלילי- אסור למנוע מעבר וכד'. מה שחשוב הוא התוכן.

זיקת הנאה יכולה לדרוש "לאפשר מעבר בטוח" כלומר, תחזוקה של מרצפות\גינה לדוגמה כדי שהמעבר יהיה נוח ובטוח.

 

ס' 94-חריג-
זיקת הנאה מכוח שנים- חריג לדרישת הכתב והרישום בטאבו.

הסעיף אומר כי אם מישהו השתמש בזכות של זיקת הנאה במשך 30 שנים רצופות (למשל עבר במשך 30 שנה בחלקה א' על מנת לעבור לחלקה ב'), הוא כבר זכאי לזיקת הנאה ללא קשר להסכם בכתב\טאבו.

ניתן להוכיח את הזיקה הזו על ידי עדויות.

 

על מנת שיחול סעיף 94- יש צורך שהמעבר יהיה גלוי, שבאמת אנשים יראו את אותו אדם. זאת על מנת שבעל המקרקעין יוכל למנוע זאת אם לא ירצה בכך (אם לא מנע 30 שנה, זכות זיקת ההנאה קיימת). הזכות היא עבור אדם פלוני ומי שנכנס בנעליו, כלומר סבא, אבא, בן, נכד… וכד'.

 

ס' 95-העברת זיקת הנאה- בזיקת הנאה לטובת אדם או סוג בני אדם- לא ניתן להעביר את הזכות אלא בהסכמת בעל המקרקעין הכפופים. כלומר אם יש זיקת הנאה לטובת יוסי כהן, הזיקה לא תעבור ישירות לקונה הדירה ממנו, אלא רק בהסכמת בעל המקרקעין עליה קיימת זיקת ההנאה.

 

ס' 96-תקופת הזיקה ותנאיה- בד"כ זיקת הנאה היא לצמיתות, לתקופה בלתי מוגבלת, אלא אם נקבע אחרת מראש. סעיף 96 אומר כי יש אפשרות לפנות לבית משפט בטענה כי זיקת ההנאה לא בשימוש\ קיימת דרך אחרת שלא דורשת את זיקת ההנאה ולבקש לבטל את הזיקה. סעיף 96 מאפשר בנסיבות מסוימות לבטל את הזיקה.

 

 

 

 

 

5. זכות קדימה (הזכות החמישית לזכויות המקרקעין)

מדובר על אופציה, לדוג' אם יש 2 בעלים על נכס, אם אחד מהם מעוניין למכור את חלקו, יש זכות קדימה לשותף האחר לקנות אותו על פני אחרים.

זכות קדימה יכולה להיות בהסכם בכתב וכן בהכרח רשומה בטאבו.

כמו כן, זכות קדימה יכולה להיות מכוח חוק ואז היא אינה מחיבת כתב\טאבו.

 

נניח ש2 שותפים על אותה קרקע, כאשר שותף 1 מעוניין למכור את החלק שלו. תחילה אם הוא מציע לשותף 2 לקנות את חלקו ב200 אלף ₪ וכן השותף אומר לא, שותף 1 יכול להציע את חלקו לאדם אחר רק במחיר של 200 אלף או עולה עליו. זאת על מנת לא ליצור פרצה בזכות קדימה (ס' 102-103).

 

ס' 100-מכוח חוק- זכות קדימה בין יורשים- רק כאשר מדובר במשק חקלאי (בלבד).

הכוונה שאם יש משק חקלאי ו4 בנים יורשים, כל בן לפני שהוא מוכר לאחר, עליו להציע לאחיו לקנות את חלקו. הזכות קדימה קיימת במשך שנתיים מרגע קבלת הירושה. לאחר שנתיים אם הם עדיין מעוניינים בזכות קדימה, יש לרשום אותה בטאבו ואז זכות הקדימה היא לצמיתות. יורשים בעלי זכות קדימה צריכים לדאוג לרישום בטאבו.

 

ס' 101-מכוח חוק- בין בני זוג- זכות קדימה על דירה, משק חקלאי ועסק משותף. הכוונה היא שאם לזוג יש 50% כל אחד על דירה, תחילה לפני מכירת הדירה יש להציע לבן הזוג האחר שכן יש לו זכות קדימה.

 

ס' 104-החובה לתת זכות קדימה לא תחול על העברה ללא תמורה, אלא שזכות הקדימה תתבטל ותחול לגבי מי שרכש את המקרקעין ללא תמורה.

נניח שבני זוג מחזיקים דירה, כאשר אחד הבני זוג נתן למשפחתו את מחצית הדירה שלו להוריו במתנה. אם מי שקיבל במתנה (ההורים נניח) ירצו למכור את הנכס, תחילה הם חייבים להציע לבן הזוג השני וזכות הקדימה תקפה.

 

הגנת הבעלות והחזקה- סעיפים 15-20 לחוק המקרקעין

 

בעצם הגנה על בעלות\שכירות של נכס.

ס' 15-הגדרת "מחזיק"- 2 יסודות:

  1. החזקה פיזית- החזקה פיזית בנכס, גם אם לא נמצאים שם- החזקה במפתח לבית לדוג'. בעצם היכולת לשלוט בנכס גם אם לא נמצאים בו כל הזמן.
  2. החזקה נפשית- הרצון לשלוט ולהחזיק בנכס. לפעמים קורה שאנו מחזיקים במשהו ללא רצון להחזיק בו (בד"כ ללא ידיעתנו).

 

לא כל בעלות היא בהכרח החזקה לדוגמה: בעלים של נכס שמשכירים אותו, אנחנו הבעלים, אך לא מחזיקים בו, בעלות על נכס במדינה אחרת וכד'.

 

ס' 16-הגנה על בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בו

אם אדם בעל של מקרקעין או זכאי להחזיק במקרקעין, ואין לו אפשרות לממש את זכות זו, ניתן להגיש תביעה מכוח ס' 16 ולדרוש את זכות הבעלות\החזקה.

 

ס' 18-המחזיק במקרקעין כדין– מי שיש לו חוזה\בעלות:

  1. רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה על מנת למנוע הסגת גבול.
  2. אם תפס אדם את המקרקעין (לא הצלחנו למנוע זאת), תוך 30 יום מיום התפיסה- ניתן להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם.
  • הסעיף לא חל על שוכר שיושב בדירה מכוח דין, ומפסיק לשלם שכירות. כלפי שוכר כזה לא ניתן להשתמש בכוח מכיוון שהוא נכנס כדין.


+ 7 = אחת עשרה

תואר ראשון
תואר שני
מרצים