שם הכותב: תאריך: 23 נובמבר 2013

 

משפט מסחרי א'- שיעור 3

 

בהמשך לשיעור הקודם, ניתן לראות שביהמ"ש העליון שונה בגישה שלו מאדם לאדם ומפסיקה לפסיקה.

לא משנה באיזה סעיף נבחר (ס' 74 לפקנ"ז או לבין ס' 14 לחוק המקרקעין) את שניהם יפעילו באותו אופן ובשניהם צריך לפעול לפי תום הלב. לא משנה הדרך המשפטית בה נבחר, נגיע לאותה תוצאה מכיוון שהמשפט שואף להרמוניה.

עד כה דיברנו על זכות הבעלות, כעת נעבור לזכויות הבאות.

 

זכות השכירות

חוק המקרקעין (ס' 3) ספציפי יותר למקרקעין ולכן הוא גובר על חוק השאילה, כי חוק השאילה הוא כללי, לשכירות של כל דבר (מקרקעין, מיטלטלין וגם על זכויות).

סוגי שכירות:

  1. שכירות קצרה- עד 5 שנים
  2. חכירה- מ-5 עד 25 שנים
  3. חכירה לדורות- מעל 25 שנים

מאפייני זכות השכירות:

  1. זכות שימוש וחזקה
  2. הקניה בתמורה
  3. זכות שימוש וחזקה מוגבלת בזמן

 

כל עסקה במקרקעין מחייבת אישור בכתב. בשכירות יש חריגים:

ס' 79 לחוק המקרקעין- עד 5 שנים לא מחייבת הסכם שכירות בכתב; בין 5 ל-10 שנים- צריך בכתב אבל אין חובה לכתוב בטאבו; שכירות שעולה על 10 שנים- חובה גם בכתב וגם רישום בטאבו.

 

סעיפים שעוסקים בהעברות של זכויות:

ס' 21 וס' 22 לחוק השכירות והשאילה. ס' 22 דן באם מותר לשוכר להעביר את השכירות למישהו אחר או להשכירו בשכירות משנה. בגדול הכלל הוא שלא, אלא אם כן המשכיר מסכים, אך יש לכך חריגים (כאשר המשכיר לא מסכים מטעמים בלתי סבירים או שמתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים ואז השוכר רשאי לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר).

 

זכות משכנתא (שעבוד מסוג משכון על קרקע)

שוב אנו עובדים עם שני חוקים במקביל- חוק המשכון וחוק המקרקעין. במשכנתא לוקחים את חוק המקרקעין ומשלימים עם חוק המשכון. המשכנתא צמודה לנכס, לא לאדם.

משכון נוצר בהסכם בלבד, הוא הסכם בין שני אנשים מסוימים (בין החייב לבין הנושה). מטרת המשכון היא הבטחת קיום החוב.

ס' לחוק המקרקעין: משכנתא היא משכון של מקרקעין.

משכנתא היא זכות קניינית שנרשמה. התחייבות למשכון- זכות חוזית.

 

זיקת הנאה

זכות של שיעבוד של הנאה. איך היא נוצרת? ככל זכות קניינית היא נוצרת בהסכם ואז בד"כ נרשמת בטאבו. איך מנסחים את ההסכם הזה?

טובת הנאה פרסונלית- לפי האדם הספציפי.

טובת הנאה לקבוצה מסוימת- זכאים לזכות, וכפופים לכל אלו שזכאים לטובת ההנאה.

טובת הנאה כללית- כולם יכולים ליהנות מזכות ההנאה. או לפי קבוצות/אוכלוסיות מסוימות. כל זה לפי ס' 92: לטובת אדם פלוני/ לטובת סוג בני אדם/ לטובת הציבור. ניסוח הזכאי זיקת ההנאה.

 

למשל, יש שני מגרשים צמודים, א' ו-ב'. המעבר למגרש א' מתאפשר אך ורק דרך מגרש ב' (מעבר יחיד).

ס' 93(א): "מי שהזיקה ניתנה לטובתו זכאי לשימוש מסוים במקרקעין הכפופים"- כל מה שנקבע בהסכם זו תהיה הזכות. למשל מותר לנסוע במעבר, להחנות במעבר. ס' 93(ב): על ב' אסור להקים מחסום במעבר כי אז הוא יימנע את זיקת ההנאה ל-א' ("בעל המקרקעין הכפופים חייב להימנע מביצוע פעולה מסוימת באותם מקרקעין").

על אף האמור בס' 13 לחוק המקרקעין, יכול שתהא זיקת הנאה לגבי חלק מסוים במקרקעין.

 

ס' 94(א)- החריג, מי שהשתמש זכות שהיא זיקת הנאה במשך 30 שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה. "30 שנה רצופות" הכוונה להמשכיות. הזכות הופעלה בגלוי במשך 30 שנים וצד ב' לא התרעם עליה, לא ניסה לעצור זאת. פס"ד אסטרחאן בו דובר על חנייה.

 

*ניתן לבקש ביטול זיקת הנאה כאשר משתנות הנסיבות. לעיתים גם יכול להינתן פיצוי.

 

ס' 95- העברת זיקה: בעל הזיקה לא רשאי להעביר זכותו אלא בהסכמת בעל המקרקעין.

ס' 96- תקופת הזיקה ותנאיה: תקופת הזיקה היא לתקופה בלתי מוגבלת אלא אם כן נקבעה לה תקופה בתנאי הזיקה. בימ"ש רשאי לבטל זיקה או לשנות את תנאיה.

ס' 97- חלוקת המקרקעין.

 

זכות קדימה

ס' 100 לחוק המקרקעין- זכות קדימה בין יורשים:

במשק חקלאי שעבר בירושה למס' יורשים במשותף- יורש צריך קודם להציע את חלקו במקרקעין ליורש בעל זכות קדימה לפני שהוא זכאי להעבירו לאחר. בשנתיים הראשונות לאחר מתן צו הירושה כל יורש הוא בעל זכות קדימה לגבי חלקו של יורש אחר.

 

ס' 101- זכות קדימה בין בני זוג:

בן זוג צריך תחילה להציע את חלקו לבן זוגו לפני שהוא מעבירו לאחר. הסעיף חל רק על דירת שכירות ולא על דירה להשקעה.

 

ס' 102- רכישה על פי זכות קדימה:

מפורטים התנאים ודרך הרכישה על פי זכות הקדימה. על בעל זכות הקדימה לשלם או להפקיד את הסכום תוך 30 ימים, באם לא- יראו בו כמי שסירב לרכוש את המקרקעין. אם יש יותר מבעל זכות קדימה אחד אז ההצעה תישלח לכולם.

 

ס' 102- אם בעל זכות הקדימה סירב לרכוש את המקרקעין, המציע רשאי להעבירם כרצונו תוך 6 חודשים יום הסירוב במחיר שאינו נמוך מההצעה שהציע לבעל זכות הקדימה. ברגע שהוא העביר את המקרקעין תוך 6 חודשים- זכות הקדימה בטלה.

 

ס' 104- כאשר ישנה העברה של המקרקעין ללא תמורה- אין חובה להציע את המקרקעין לבעל זכות קדימה, אך היא אינה מתבטלת.



× שבע = 42

תואר ראשון
תואר שני
מרצים