שם הכותב: תאריך: 12 נובמבר 2014

משפט מסחרי א'- שיעור 3

 

בעלות- בעלות אינה מחולטת, אלא יחסית. יש עליה מגבלות מכוח הסכם וכן מכוח חוק. מכוח הסכם מדובר בעצם על הסכם ששניים מסכימים ביניהם. כמו כן, יש חוקים שמגבילים את הבעלות.

 

יש 2 מגבלות ראשיות על זכות הבעלות מכוח החוק:

 

  1. מכוח פקודת הנזיקין

     

ס' 4- מעשה של מה בכך- הגנה של זוטות\זוטי דברים. לדוג' גברת רדומילסקי (פס"ד רדומילסקי)- הכבל אמנם פולש לחלל שלה, אך מדובר בזוטות. כמו כן ייתכן ואם היום העניין היה עולה בפני בית המשפט- ייתכן שלא היה מדובר בזוטות כיוון שהאסתטיקה היום הרבה יותר חשובה ונמצאת על סדר היום הציבורי.

ס' 74- מקום שאין ליתן ציווי (כלל אחריות)- בית המשפט לא ייתן ציווי (לדוג' להסיר את הכבל, מדובר על סעד של להרוס\להוריד משהו) אם הוא סבור שהפגיעה או הנזק שנגרמו לנפגע הם קטנים וניתנים להערכה בכסף ולפיצוי מספיק בתשלום כסף, ומתן ציווי שיהיה בו משום התעמרות בנצבע, אך רשאי הוא לפסוק פיצויים.

התנאים מצטברים-

  1. הנזק צריך להיות קטן.
  2. בעל ערך כספי (ניתן לפיצוי כספי והערכה כספית).
  3. אם ניתן את הציווי (הורדת הכבל) בעצם יהיה מדובר בהתעמרות בנתבע- כלומר כתוצאה מהציווי הנתבע יפגע מאד.

     

  • בעצם אם ניישם על פס"ד רדומילסקי לדוג' (לא נקבע באמת)- רדומילסקי תקבל פיצויים על הכבל שהועבר במרחב האווירי שלה, אך הוא לא יורד. בעצם מכריחים את האדם שפוגעים בו לקבל כסף.

     

  1. חוק המקרקעין עצמו

 

ס' 14- עקרון תום הלב בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר.

 

  • לדוג' פס"ד רדומילסקי, חוסר תום לב של הגברת להגיד לדייר להוריד את הכבל של הטלוויזיה. לכאורה מה זה משנה לה אם הכבל נמצא שם\לא נמצא שם, מדובר בחוסר תום לב ורשעות. יש כאן נתבך נוסף שהדייר היה מדיור מוגן.

     

פס"ד רוקר נגד סלומון-

בחיפה יש הרבה בתים שנבנים על הרים. כאשר בונים בית על הר, בעצם קומה א' היא על הקרקע מצד אחד, אך מצד שני היא עומדת על עמודים בשיפוע על ההר. בסיפור הנ"ל בקומה א' גר רוקר וסלומון גר בקומה ג'.

רוקר מעוניין לנצל את שטח העמודים להרחיב את הדירה שלו. השטח הנ"ל לא היה בשימוש של הדיירים, אך מדובר ברכוש משותף משפטית.

רוקר ביקש מהדיירים את הסכמתם ואלו לא הסכימו בכך. הדיירים פנו לעירייה, והעירייה לא התערבה. לכן הם פנו לבית משפט והוציאו צו מניעה להתחלת הבנייה.

רוקר ביקש לבנות לכל אחד מהדיירים מחסנים על מנת לבקש את אישורם ועדיין לא קיבל הסמכה מהדיירים.

בית המשפט הוציא צו מניעה זמני לרוקר, וכן כאשר הוא נגמר, הדיירים לא חידשו אותו. כאשר רוקר שם לב שאין נגדו צו מניעה הוא החל לבנות את ההרחבה, בנה את המחסנים, והציב עובדה מוגמרת לשכניו.

השכנים פנו לבית המשפט וביקשו צו הריסה לכל הבנייה (כולל המחסנים). רוקר טען כי מדובר בחוסר תום לב, שהשטח לא היה בשימוש של השכנים בלאו הכי.

בעצם רוקר טוען לחוסר תום לב מצד שאר הדיירים. בעצם יש דיון של בית המשפט בס' 14 לפקודת המקרקעין במקרה זה. רוקר בעצם פלש לשטח הציבורי של כלל הדיירים (גם לחלקו של המקלט). רוקר שהוא הפולש טוען לס' 14 להגנתו.

בית המשפט טוען (7 שופטים סה"כ):

 

-השופט טירקל(כלל קניין): טירקל שמרן בנוגע לס' 14. טירקל טוען בעד הדיירים, ולא בעד הפולש. טירקל טוען כי יהיה בעד הפולש, רק אם הדיירים יפעלו מתוך מניע רע, כאשר יהיה מדובר במניעים רעים ופסולים (כמו רדומילסקי). בעיני השופט טירקל, קשה מאד לנצח זכות קניין על ידי ס' 14. כמו כן, רוקר בעצמו הוא חסר תום לב על פי טירקל. השיקול האחרון שלו היה בעצם מה הנזק שייגרם לרוקר אם יהיה צו הריסה- שיקול שהיה משני יחסית לאחרים.

השיקולים מבחינת טירקל:

א. זכות קניין חזקה (ראשי)

ב. חוסר תום הלב של הפולש (ראשי)

ג. איזה נזק ייגרם לפולש.(משני)

לבסוף, טירקל מצווה להרוס את הבנייה.

 

השופט ברק(כלל קניין): פחות שמרן לעומת טירקל. ברק טוען שהוא לא מגביל את השימוש בס' 14 רק במקרים של מניע פסול\רע. שכן ניתן לעשות שימוש בס' 14, כל פעם שיהיה מדובר בחוסר תום לב.

השיקולים מבחינת ברק:

א. עוצמת הזכות הקניינית- מדובר בזכות בעלות ולכן קשה מאד לפגוע בה.

ב. התנהגות שני הצדדים- שניהם צריכים להיות תמי לב, גם הדיירים וגם הפולש.

ג. בין מי למי מתעורר הסכסוך? כאן מדובר בסכסוך שכנים. ברק טוען שמדובר באנשים שחיים זה לצד זה, אזי יש להיות יותר נדיבים ונעימים זה לזה.

ד. איזה נזק ייגרם בעקבות הריסת הבנייה.

נדמה שברק לא יצווה על הריסה על פי השיקולים שלו, אך לבסוף הוא גם כן מצווה על הריסה. הסיבה היא שהוא לא אוהב את ההתנהגות של רוקר, שכן מדובר בחוסר תום לב גדול מאד מבחינת רוקר.

 

  • רוב השופטים הסכימו עם טירקל וברק

     

בדעת מיעוט היה:

 

השופט אנגרלד (כלל אחריות): השופט בחן את ס' 14 לצד מבחני עלות ותועלת. במקרה הנ"ל לתת צו הריסה יגרום נזק אדיר לרוקר, בעוד שאת הדיירים ניתן לפצות. לכן, אנגרלד מחליט להשאיר את הבנייה. דעת מיעוט בין השופטים.

מדובר על גישה כלכלית אך מסוכנת, כיוון שהיא עלולה לעודד בנייה בלתי חוקית לדוג', ואח"כ ניתן יהיה לפצות על ההתנהגות הבלתי חוקית.

 

לבסוף, הוצא צו הריסה לרוקר.

(יש לדעת למבחן את שלושת הטיעונים והעמדות).

 

*כלל אחריות: פיצוי לעומת הנזק שנגרם.

*כלל קניין: זכות קניינית חזקה יותר (בעלות).

 

פס"ד נעמה נ' נעמה טורקיה-

בית המשפט תמיד יגיע לאותן התוצאות, לא משנה אם הטיעונים יעלו מכוח פקודת הנזיקין או מכוח פקודת המקרקעין, בית המשפט ידאג שהתשובה תהייה חד משמעית.

בפסק דין הנ"ל, נאמר שלא משנה לאיזה ס' נטען (74\14), בית המשפט יגיע לאותה התוצאה.

 

2. זכות השכירות (זכות השנייה לזכויות המקרקעין)

 

כאשר יש 2 חוקים שעוסקים באותו הנושא, יש לבחור בספציפי יותר. למשל שאלה בנושא שכירות במקרקעין- סעיף הקשור בשכירות במקרקעין יקבע. אם לא נמצא תשובה שם- נפנה לחוק השכירות והשאילה.

 

ס' 3 לחוק המקרקעין-

שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה (כלומר בתמורה למשהו) להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם (רק להחזיק ולהשתמש, לא למכור\לשעבד וכד') שלא לצמיתות (אין שכירות ל1,000 שנה, תמיד היא זמנית). שכירות לתקופה שלמעלה מ5 שנים תיקרא "חכירה".

 

סוגי שכירות:

  1. שכירות קצרה- עד 5 שנים- לא מחייבת כתב (חריג- אין חובה לחוזה), כמו כן אין צורך ברישום בטאבו למרות שמדובר בזכות קניינית (ניתן, אך היא פטורה מכך).
  2. חכירה- 5 שנים עד 25 שנים.
    1. בין 5-10 שנים יש חובה שהשכירות תהא בכתב.
    2. 10 שנים ומעלה- גם חוזה בכתב, וגם זכות שכירות בטאבו.
  3. חכירה לדורות- מעל 25 שנים

 

  • שכירות ל3 שנים עם אופציה לעוד 3 שנים- מדובר בחכירה ולא שכירות קצרה.
  • נניח יש חוזה לשנה, וכן הוא חודש בע"פ ולא נקבע לכמה זמן- עפ"י החוק לא ניתן לדעת לכמה זמן הוארך החוזה.

    ס' 19 אומר כי אם לא נקבעה תקופה, כל צד יכול להודיע על סיום השכירות כזמן סביר מראש לפני.

  • שאלות אמריקאיות\נקודות בשאלה פתוחה.

 

מאפייני זכות השכירות:

  1. זכות שימוש וחזקה
  2. הקניה בתמורה
  3. זכות שימור וחזקה מוגבלת בזמן

 

ס' 21 לחוק השכירות והשאילה- המשכיר רשאי להעביר את זכויותיו במושכר, אך בהתאם לחוזה עם השוכר.

 

ס' 22 לחוק השכירות והשאילה- השוכר אינו רשאי להעביר את הזכות ולהחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות-משנה, אלא רק בהסכמת המשכיר. אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים, או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים:

  1. בשכירות מקרקעין- רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר.
  2. בכל שכירות- רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו.

     

  • בתור משכיר- תמיד יש לכתוב ס' שאסור להביא משכיר.

 

ס' 1 לחוק השכירות והשאילה

 

ס' 2 לחוק השכירות והשאילה




שמונה − = 3

תואר ראשון
תואר שני
מרצים