שם הכותב: תאריך: 05 נובמבר 2014

משפט מסחרי א'- שיעור 2

 

המשך:1. בעלות

ס'-11- כל מה שמתחתיי ומה שמעליי במגבלות. כלומר לא ניתן למנוע מעבר של מטוסים וציפורים לדוג' (שיעור 1).

 

פס"ד בצלאל נ' סימן טוב

בית עם 2 קומות, כאשר קומה ראשונה כולל הגינה שייכת לבצלאל וקומה שנייה כולל הגג לסימן טוב. שתי המשפחות דלות אמצעים, וכן הדירות מאד קטנות. סימן טוב היה מעוניין להגדיל את הדירה שלו (קומה 2), וכן הוא קיבל אישור מרשויות התכנון. בצלאל התנגד לבנייה הזו בטענה שזה פוגע בזכות הקניינית שלו. בעצם הבנייה תהייה מעל הגינה שלו ויש חדירה לחלל שלו. הפלישה היא בעצם לחלל האווירי של בצלאל. התנגדות נוספת של בצלאל נוגעת בעצם לפגיעה נזיקית- הסתרת אור השמש. החלונות היחידים בדירה של בצלאל פנו לאותו הכיוון של הבנייה. בית המשפט אסר על ההרחבה כיוון שזה פוגע בזכותו הקניינית של בצלאל ובזכותו לאור השמש (נזיקין).

 

ס' 12-המחובר לקרקע מדבר על הבעלות בקרקע- מדבר על הבנוי והנטוע בקרקע. כמו כן כל דבר אשר מחובר אליה בדרך של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה.

בעצם בנוי- בית. נטוע- שורשים באדמה. השאלה הנשאלת היא מה זה "מחובר", ומהו מחובר אשר "ניתן להפרדה". השאלה הנשאלת- האם מדובר בחלק מהמקרקעין או לא חלק מהמקרקעין?

 

דוג' לכך היא מכירת דירה- מזגנים, ארונות, מטבח, האם כלול במחיר? אם לא נאמר דבר בחוזה, התשובה תימצא בס' 12.

 

באמצעים הטכנולוגיים היום, כל דבר ניתן להזזה ולכן יש לבחון הסעיף היטב וכל מקרה לגופו.

 

מבחנים האם "ניתן להפרדה" לפי ס 12?

  1. מבחן פיזי- האם אפשר להפריד את המחובר הזה בדרך שגרתית? האם קל להפריד את המחובר? ישנם 2 פרשנויות:
    1. פרשנות שטוענת שחיבור פיזי מצריך ממש חיבור לקיר (בורג, מסמר, חיבור נראה לעין).
    2. פרשנות שטוענת שאין צורך שיהיה חיבור פיזי לקיר, אלא מספיק שיש קושי להזיז\להסיר זאת.

 

פס"ד שפלן נ' קאופר

היה למישהו חנות שהוא שכר תחת הגנה של חוק הגנת הדייר. בחוזה היה רשום שאסור לו לעשות שינויים במושכר (לפי תנאי החוזה יש איסור גם לתקוע מסמר בקיר). החנות הייתה עם תקרה גבוהה מאד, וכן הוא לא יכול היה לנצל את כל החלל (רצה לבנות גלריה). המשכיר הניח את הלוחות גבס על עמודים ובנה גלריה, לא הייתה חדירה לקיר באיזשהו אופן.

לפי פרשנות א'- בעצם ההחלטה היא שהוא אינו "מחובר". לפי פרשנות ב'- מדובר בעמודים כבדים והם קשים להזזה ולכן נחשב "מחובר".

הפרשנות א' ניצחה במקרה הנ"ל מהסיבה שהשכירות הייתה תחת חוק הגנת הדייר. אם פרשנות ב' הייתה מנצחת ייתכן שבעל הבית היה מוציא אותו מהבית ובית המשפט ריחם עליו ולא רצה לגרום לכך שיוצא מביתו.

עם זאת, בפס"דים מתקדמים יותר משתמשים יותר בפרשנות ב'. במבחן יש לציין את שני הפרשנויות לכאן ולכאן.

 

 

  1. המבחן הייעודי (מבחן כוונה)- מה אדם סביר היה אומר? מחובר או לא מחובר? מה הייתה הכוונה כשהקימו את הדבר ? לדוג' דלת- ניתן להסירה אך הכוונה הייתה שהיא תהייה מחוברת לבית, כנ"ל לגבי חלונות ומפסקי חשמל לדוגמה.

    מבחן הכוונה הוא מבחן יותר חשוב מהמבחן הפיזי.

     

  2. האם לאחר ההפרדה יש למחובר עדיין קיום?- איך נראה המחובר לאחר שפירקו אותו?
    יש דברים שניתן לפרקם ויישארו לאחר מכן שלמים (מזגן\מתג), עם זאת יש דברים שברגע שאפרק אותם הם יישברו\יתפרקו. אם אנחנו מפרקים משהו והוא מתפרק- סימן שמדובר בחלק מהמבנה.

 

  1. השפעת ההפרדה על המבנה עצמו– איך נראה המבנה לאחר הפירוק?
    כמו מבחן 3 אך מסתכלים על המבנה. האם פירקנו משהו ונוצר נזק שדורש תיקונים- סימן שמה שפירקנו היה מחובר. למשל מזגן בתוך הקיר.

     

*היחס בין המבחנים הוא שהם אינם מצטברים, אך בודקים משקל מצטבר. כלומר עוברים על כלל המבחנים ובוחנים למה יש משקל יותר כבד. יש מבחנים שיסתרו זה א זה, אך בוחנים לאן "נושבת הרוח". אם יש ספק כלשהו- מבחן הכוונה יכריע!

דוגמה: מפסק חשמל שניתן לפרקו והוא יישאר שלם- אך על פי מבחן הכוונה המפסק חלק מהבית כי הוא נועד להיות שם.

 

*אם לא רושמים אחרת- ארונות מטבח, מזגנים וכד' הם חלק מהבית!

 

ס' 51-49-
מחוברים שבמיצר מתעסקים בנושאים שוליים בבעלות.

 

ס'49- מתעסק בגדרות\קירות\עצים שבין 2 חלקות- השאלה הנשאלת למי שייכת הגדר? אם זה "בדיוק" באמצע- שייך לשני החלקות ובבעלות שניהם.

כל צד חייב להשתתף בעלות האחזקה של ההפרדה (קיר\גדר\עצים)- כלומר הוצאות אחזקה.

ס' 50- עצים שיש להם פירות, כאשר הפירות נופלים לחצר אחרת ולא של בעל העץ. הס' אומר כי הפירות שייכים למקום שהם נופלים בו. אם הפרי נפל בחצר של השכן הפרי שלו, וכן אם נפל לשטח ציבורי- שייך לציבור.

 

ס' 51- עץ שנשתל בחצר אחת, אך הענפים שלו מגיעים לחצר של השכן. הס' אומר כי אסור לשכן לגזום את הענפים אלא אם יש הפרעה שהינה בלתי סבירה. אם השכן דרש מבעל העץ לגזום את הענפים שמפריעים במידה בלתי סבירה, ובעל הצמחים סירב לעשות זאת- השכן יכול לגזום אותם ולדרוש את התשלום לאחר מכן.

 

ס' 13- היקף העסקה במקרקעין

סעיף חשוב!!!

הסעיף מדבר על כך שבעצם לא ניתן לחלק מקרקעין. "עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו12 ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין והכל כשאין בחוק הוראה אחרת". כשאנחנו מוכרים מקרקעין, היא נמכרת כיחידה אחת עם כל מה שיש בה. אם במקרקעין יש מחובר שלא ניתן להפרדה, המקרקעין נמכר עם המחובר הנ"ל. כנ"ל לגבי גינה עם צמחים "מחוברים". המכירה מתבצעת כמקשה אחת בנוסף לכך, לא ניתן לעשות חלוקות משנה במכירה, לדוג' אם יש לי דירת 4 חדרים לא ניתן למכור 2 מהם. כלומר, המכירה נעשית בשלמותה. מדובר על אחידות המקרקעין. אם רוצים לפצל מקרקעין יש צורך באישור של רשויות התכנון על אף שמדובר בנכס בבעלותי.

2 מימדים:

מישור אנכי- עומק ורום, וכל מה שבנוי ונטוע ומחובר לקרקע

מישור אופקי- אם יש קרקע, אין לעשות עסקה במקרקעין בחלק מסוים.

 

חריגים

  1. הפקעה- ניתן להפקיע חלק מהקרקע.
  2. הורשה- לא נדבר על הורשה בקורס.

 

ס' 78– ניתן להשכיר חלק מסוים של המקרקעין

ס' 93ג'- ייתכן שתהא זיקת הנאה לגבי חלק מסוים במקרקעין (בהמשך נלמד מהי זיקת הנאה). יכולה להיות על חלק מהמקרקעין ולא כל כל המקרקעין.

ס' 54- דירה בבית משותף הוא נושא נפרד לבעלות, זכויות ועסקאות. מדובר בחריג גדול לס' 13. לפי ס' 11,12,13 מה שנמצא מתחתיי הוא שלי, אך בבית משותף זה לא נכון. מה ששייך לי הוא רק הדירה שלי.

 

ס' 6-מהי עסקה במקרקעין?

עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה.

 

ס' 21- אם אדם הקים או נטע במקרקעין של אדם אחר ללא זכאות, כל דבר שנמצא במקרקעין שייך לבעל הקרקע, או שיש בזכותו לדרוש את הוצאת המחובר (או ששייך לבעל הקרקע או שהמקים צריך להחזיר את המצב לקדמותו).

כמו כן, אם בעל הקרקע מעוניין להשאיר את המחובר בקרקע, הבעלים צריך לשלם למקים המבנה\שותל העץ לפי שווי מימוש היום\השקעה כנמוך שביניהם.

הסעיף חל על מקרקעין שרשום בטאבו (יש בישראל קרקעות שלא רשומות בטאבו).

 

ס' 23- רכישה באורח כפוי (נטיעה ובניה במקרקעי הזולת)- אם הוקמו מחוברים במקרקעין לא מוסדרים (לא רשומים בטאבו), המקים זכאי לרכוש את המקרקעין במחיר שווים בלי המחוברים, בשעת תשלום המחיר. כמו כן לא ייגרם נזק לבעלים של הקרקע (3 מבחנים מוזכרים בס' 23 שיש לבחון- תום לב, עלות וכו').

 

*מקרקעין מוסדר ס' 21, מקרקעין לא מוסדר ס' 23. (מוסדר- רשום בטאבו, לא מוסדר- לא רשום בטאבו).

 

הגבלת זכות הבעלות מכוח הדין או מכוח הסכם

הבעלות מוגבלת על ידי הסכם\חוק. בהסכם מדובר בהגבלה פשוטה- למשל בעלים של דירה יכול להסכים להגביל את הבעלות שלו על ידי השכרת הדירה בהסכם השכרת דירה. הסכם תמיד מנצח.

כמו כן, בעלות יכולה להיות מוגבלת בחוק. לדוגמה- אם מצאתי יהלומים מתחת לבית שלי- היהלומים לא שלי. נוסף לכך לא ניתן לעשות כל דבר במקרקעין כיוון שיש אפשרות שתהייה פגיעה באחרים. דוגמה לחוק כזה הוא "חוק הקריוקי" שמגביל את כמות הרעש שניתן לעשות בשעות מסוימות- יש הגבלת חוק על הבעלות של אדם על מקרקעין שלו. הוא אינו יכול לעשות בו ככל העולה על רוחו.

המגבלה הכי גדולה על בעלות היא עקרון תום הלב.

 

נחזור לפס"ד רדומילסקי– הכבל שהועבר במרחב האוירי של גברת רדולמיסקי- היא נהגה בחוסר תום לב ולכן הפסידה במשפט למרות שחדרו למרחב האווירי שלה.




+ שלוש = 4

תואר ראשון
תואר שני
מרצים