שם הכותב: תאריך: 21 נובמבר 2013

 

משפט מסחרי א'- שיעור 2

 

רשימת זכויות הקניין במקרקעין:

1. בעלות

2. שכירות

3. משכנתא

4. זיקת הנאה- זכות שהיא בד"כ זכות מעבר, חניה, לא כוללת בחובה החזקה.

5. זכות קדימה- פס"ד תשובה נ' בר-נתן: שותפים במגרש אשר מגיעים להסכמה כי אם אחד רוצה להציע למכירה את חלקו עליו להציע זאת תחילה לשותף השני (דיני חוזים).

במיטלטלין יכולות להיות פחות זכויות.

הרשימה הנ"ל הינה רשימה סגורה אשר מופיעה בחוק המקרקעין ואנו נדבר על כל זכות בנפרד.

 

זכות הבעלות

מוגדרת בס' 2 לחוק המקרקעין: "זכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם". בחוק המיטלטלין ס' 2 זו אותה הגדרה בשינוי מיטלטלין=מקרקעין.

זכות הבעלות היא הזכות הרחבה ביותר. מה הבעלות כוללת ומה תחומיה?

תחום הבעלות מוגדר בס' 11 לחוק המקרקעין- מימד העומק ומימד הגובה. ס' זה מדבר על העומק– כלומר על הבעלות שמשתרעת עד מטה, גם לשטח שלא מנצלים אותו. זה לא רק מה שעל פני האדמה אלא גם מה שמתחת לאדמה- מותר לחפור באדמה עד איפה שנוכל ולבנות בריכה, מקלט אטומי וכו'. החריג היחידי הוא שאם חופרים ומוצאים משאב טבעי (שיש לו ערך כלכלי) זה שייך למדינה. בנוגע לעתיקות- חלה פקודת העתיקות.

סייגים לעומק ולרום: חוקים כגון חוק הנפט, חוק המים, חוק הטיס, פקודת העתיקות, חוק התכנון והבנייה וכיוצ"ב.

פס"ד אקונס נ' מדינת ישראל- כשחפרו את מנהרות הכרמל חפרו תחת שטחים וקרקעות של אנשים פרטיים, הם התלוננו על כך אז המדינה הפקיעה את השטחים שבעומק (ורק את אלו שבעומק, שמתחת לקרקעות של התושבים) ופיצתה אותם על זה.

מימד נוסף הוא מימד הרום (הגובה, מה שמעלינו)- כל מה שמעל לרכוש שלי זה גם שייך לי, כל הנפח הזה מעלה, עד החלל. יש לנו שליטה בעומק וגם ברום. גם כך בכפוף למעבר- אין בכך למנוע מעבר בחלל הרום (ציפורים, מטוסים וכו'). שני פסקי דין בעניין מעבר:

  1. רדומילסקי נ' פרידמן- לגב' פרידמן היה בית 2 קומות שהיה כולו שייך לה, והיא השכירה אותו בדמי מפתח למר פרידמן שהיה מבוגר ובתו החלה לגור איתו כדי שהיא תמשיך לקבל את הדיירות המוגנת. פרידמן ובתו התקינו אנטנה וגב' רדומילסקי לא הסכימה לכך אז הם מתחו כבל מעל הגינה שלהם לבית של השכנים- במקרה הזה לא מדובר במעבר מכיוון שמעבר הוא דבר חולף. ישנה השגת גבול במקרה זה כי ישנה פגיעה בחלל הרום של גב' רדומילסקי. ביהמ"ש פסק כי הגברת הינה בעלת מניעים זדוניים וכי היא מתנכלת למר פרידמן.
  2. פס"ד בצלאל נ' סימנטוב- דירת שתי קומות אשר בקומת קרקע גר בצלאל ובקומה מעל גר סימנטוב, הדירות קטנות ולבצלאל ישנה גינה אשר רשומה בטאבו על שמו. סימנטוב עשה הרחבה (מעל הגינה) ומקבל היתר מהרשויות. עקב ההרחבה חלל הרום של בצלאל נפגע. ישנה עוולה בדיני הנזיקין- הפרעה לאור השמש. אצל בצלאל יש רק 2 חלונות בודדים שפונים לכיוון השמש ועקב ההרחבה של סימנטוב הדירה שלו תהיה חשוכה (ההרחבה מצילה על החלונות). במקרה הזה בצלאל ניצח.

ס' 12 לחוק המקרקעין- המחובר לקרקע:

סעיף זה עוסק בעיקר בדברים המחוברים לקרקע. הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי וגם על הנטוע עליה, ועל כל דבר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה ואין נפקא מינה אם המחוברים נבנו/נטעו/חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר.

מה הכוונה בחיבור של קבע? פרופסור וייסמן רשם חיבור שלם על חוק המקרקעין והתייחס לס' הזה דיבר על 2 מבחנים גדולים והפסיקה הוסיפה עוד שניים מאוחר יותר. מבחני פרופסור וייסמן:

  1. מבחן הכוונה- מבחן אשר שואל: כאשר חיברו את הדבר, למה התכוונו? למשל, השכן הקים סוכה בחג הסוכות- הכוונה הייתה שהדבר ניתן להפרדה. ארון קיר- בנוי לפי נישה מסוימת, זהו חיבור קבע אשר מותאם לדירה, לנישה. המבחן הוא לפי השכל הישר.
  2. מבחן פיסי: עד כמה קשה לסלק את המחובר. פס"ד שפלן נ' קאופר- במקרה זה נדונה מהותם של "מחוברים" לצורך השאלה אם דייר מוגן (בדמי מפתח) יחויב בתוספת לשכר הדירה בגין הקמת יציע במושכר. הדייר בנה גלריה שעמדה על עמודים מבלי צורך לעגן אותם. השופט לנדוי- דעת הרוב: "חיבור" מצריך הצמדה פיזית או לפחות חדירה אל תוך הרצפה או הקיר. כאן נמנע הדייר מלעשות חיבור כזה וייתכן שנמנע במתכוון. שאם לא כן, היה יכול לבנות את היציע בדרך הרגילה ע"י הישענותו על קורות הקבועות בקירות ולא ע"י העמדתו על הרצפה. אם היו מחליטים שזה שינוי של קבע הדייר היה מפר את הסכם השכירות והיו מפנים אותו. דעת המיעוט אמרה שזה לא משנה אם יש חדירה לקיר או לא, מאד קשה להזיז את הקורות הללו ואת העמודים ולכן כן יש חיבור של קבע. כמובן שדעת הרוב קבעה בהמשך. הפסיקה לקחה יותר את דעת המיעוט.

 

מצבים מיוחדים- מחוברים שבמיצר:

ס' 49- קירות שבנויים בתווך (באמצע)- אם בונים לבד ללא העזרה של הצד השני זו עדיין בעלות משותפת, שני הצדדים צריכים לתקן את הגדר ולהפוך אותה לשמישה.

ס' 50- עצים/צמחים אחרים שגדלים במיצר- אם נפל לצד השני זה שייך לו, לא ניתן לטעון שזה שייך לנו. אם זה בשטח ציבורי אז זה שייך לרוב.

ס' 51- עצים או צמחים אחרים שהשורשים/ענפים גדלים ומתפשטים לתוך מקרקעין שכנים, אין בעל המקרקעין השכנים או המחזיק בהם רשאי לדרוש לסילוק אלא אם כן הם מפריעים (למשל השורשים מרימים צינורות וכו').

 

היקף העסקה במקרקעין

ס' 13- עסקה במקרקעין- כשאתה מוכר את המקרקעין שלך אתה מוכר גם את כל הרום, כל העומק וכל החיבור בקבע. אין צורך לציין את זה בהסכם המכירה. לס' זה ישנם 2 מימדים:

מישור אנכי- עומק ורום וכל מה שבנוי ונטוע ומחובר לקרקע

מישור אופקי- אם יש קרקע,, אין לעשות עסקה במקרקעין בחלק מסוים. ס' 13 חל על עסקה במקרקעין ולכן יש לדעת מהי ההגדרה לעסקה במקרקעין (נמצאת בס' 6): "עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה או על פי צוואה".

כל מה שלא חל במקרקעין לפי ההגדרה הזו- לא חל עליו ס' 13. עניינים שאינם עסקה במקרקעין ולכן ס' 13 אינו חל עליהם:

*הורשה (פס"ד הכרי)

*הפקעה – לא עסקה במקרקעין ולכן ניצן לפצל קרקע בהפקעה (כמו בפס"ד אקונס מנהרות הכרמל שהפקיעו רק את העומק)

*הסכם שיתוף- (ס' 29) מוגבל בזמן, ניתן לפצל.

עניינים הנחשבים לעסקה במקרקעין אך מהווים חריגים לכלל הקבוע בס' 13:

*שכירות- ס' 78 לחוק המקרקעין, ניתן להשכיר חלק מסוים של המקרקעין.

*זיקת הנאה- ס' 93(ג) לחוק המקרקעין, יכולה להיות זיקת הנאה לגבי חלק מסוים במקרקעין- נלמד בהמשך.

*בית משותף- ס'54 לחוק המקרקעין- כל דירה הי נושא נפרד לבעלות, לא צריך הסכמה של כלל דיירי הבית המשותף (הבניין) על מנת למכור דירה.

*זכות שימוש בלי להחזיק- ס' 31 לחוק השכירות והשאילה.

 

הגבלות זכות הבעלות מכוח הדין או מכוח הסכם

הגבלות מכוח הדין מצויות בכל מיני חוקים. ההגבלות בהן נתרכז הן ההגבלות בפקודת הנזיקין (ס' 4 ו-74 לפקודת הנזיקין) וההגבלות לפי ס' 14 לחוק המקרקעין ועקרון תום הלב.

הגבלות מכוח פקודת הנזיקין-

סייגים:

מעשה של מה בכך- ס' 4: ישנם דברים שהאדם הסביר לא היה מתלונן עליהם (למשל הכבל עליו התלוננה גב' רדומילסקי).

מקום שאין ליתן ציווי- ס' 74: ביהמ"ש לא ייתן ציווי אם הוא סבור שהפגיעה/הנזק שנגרמו לתובע הם קטנים וניתנים להערכה בכסף ולפיצוי מספיק בתשלום כסף, ומתן ציווי יהיה בו משום התעמרות בנתבע, אך רשאי הוא לפסוק פיצויים. זהו סעיף יותר מורכב מהקודם, מה שניתן לתקן בכסף- לא לבוא בטענות לביהמ"ש. הס' הזה חל רק כשהנזק לא גדול. בפס"ד סימנטוב נ' בצלאל ס' זה לא חל כי הנזק הוא גדול וכסף הוא לא פיצוי מספיק.

ס' 14 לחוק המקרקעין הוא גם סייג- שימוש לרעה בזכות: מצד אחד הבעלות מעניקה לבעל הנכס חירות לנהוג בנכס כרצונו בלא שמוטל עליו להתחשב ברצונות ובצרכים של אחרים. מצד שני, הדוקטורינה של שימוש לרעה בזכות נוטלת מן הבעל את החירות הזו. (פס"ד רוקר נ' סלומון).



שמונה + = 15

תואר ראשון
תואר שני
מרצים