שם הכותב: תאריך: 04 ינואר 2015

שיעור 10:

        סעיף 2 (6)-הכנסת שכירות מנכסי מקרקעין, דמי מפתח ורווחים אחרים

הסעיף עוסק בדמי שכירות בגין מקרקעין לרבות בניינים, חניונים, קרקע, מחסנים, דירות מגורים בישראל ובחו"ל. ובלבד, שהכנסת השכירות לא מגיעה לכדי עסק.

אם הכנסת השכירות מגיעה לכדי עסק- אז 2(1) גובר. (פס"ד קרית יהודית ובית הכנסת הגדול)

דמי מפתח- כל הסכומים שהמשכיר מקבל לפי חוק הגנת הדייר לרבות הסכום הראשוני מהדייר הנכנס כולל הסכומים הנמוכים של דמי השכירות השוטפים שמשולמים כל חודש ולרבות סכום נוסף שישולם לבעל הנכס במידה ויתחלף דייר (הדייר מחליט) כולם עונים להגדרת דמי מפתח ולכן סעיף מקור החיוב שלהם הוא 2(6).

שיעורי המס 2(6):

  • חברה-מס חברות רגיל ס' 126
  • יחיד- מס שולי ס' 121א' או 121ב'

סעיף 121ב'-
הכנסות מיגיעה אישית- זכאיות לשיעורי מס שמתחילים מ 10%.

יגיעה אישית- הגדרה לפי ס' 1. לרוב בהגדרה זו נכנסים סעיפים 2(1) 2(2). (וסעיף של פנסיה שיילמד בהמשך)

סעיף 121 א'הכנסות מיחיד שהם לא מיגיעה אישית – שיעור המס ההתחלתי גבוה מ 31%.

לרוב בהגדרה זו נכנסים סעיפים 2(6) ,2 (4) 2(7) אבל לכל מי שהוא מתחת לגיל 60

הערה: לאנשים מבוגרים מעל גיל 60 יש פריבילגיה להינות משיעורי מס מופחתים שקיימים בס' 121ב' ללא קשר אם ההכנסה היא מיגיעה אישית או לא.

 

בסיס דיווח ס' 8ב רבתי:

ס' 8ב קובע שהכנסות מכוח סעיפים 2(6) , 2(7) ימוסו על בסיס מזומן.

אירועים הקשורים ל 2(6):

דמי שכירות בשווה כסף-במקום מזומנים הוא ישפץ ויצבע לי ואני מפחית לו את דמי השכירות ולכן במקרה זה שיש תשלומים שהם בשווה כסף ולא בכסף הם חייבים במס כי יש פה הטבה שהמשכיר מקבל.

פס"ד שבתאי מנחם-מדובר באדם שהיה לו נכס בין קומה אחת בתל אביב הוא חתם הסכם עם קבלן שיבנה 2 קומות נוספות בתמורה(לא מזומן) לכך שהקבלן ישכיר את 2 הקומות שהוא בנה ויהנה מדמי השכירות לתקופה של 10 שנים. במקום ששבתאי ישלם לו מזומן על שירותי הבנייה. שבתאי דיווח שמדובר אצלו בהכנסה הונית ובימ"ש קבע שמדובר בהכנסת שכירות של 2(6). שבתאי לא נפרד משום נכס ,אלה הנכס חזר אליו אחרי 10 שנים ולכן ההכנסה היא מ 2(6) ותחויב במס לפי 2(6).

פס"ד זודקבי'ץ– זודקבי'ץ היה בעל מגרש והוא התקשר בהסכם עם חברה שההסכם מאפשר לחברה לכרות חול (לקנות ממנו חול) שהתמורה נקבעה לפי כמויות .הוא מדווח על ההכנסות על רווח הון כי נפרדתי מהחול ולכן יש לי הכנסה הונית ובזמנו לא היה חיוב על רווח הון ס' 89. מס הכנסה טוען שזה רווח 2(6) נפרדת מהחול אבל הקרקע נשארה אצלך ולכן בימ"ש קובע שמדובר בדמי שימוש בנכס ,העובדה שכרו חול מהמגרש והשתמשו בו לא פוגעת בבעלות של המגרש ולכן בימ"ש קובע שמדובר ברווחים אחרים מ 2(6) –זה לא בדיוק דמי שכירות אלה רווחים אחרים ולכן חוייב לפי 2(6).

 

שיפורים(שיפוצים) במושכר

האם שיפוצים שהשוכר מבצע בנכס נחשבים כהכנסה לבעל הנכס?

קיימים מספר מבחנים:

  1. מבחן דמי השכירות– אם בעל הנכס מוותר על דמי שכירות או מפחית את דמי השכירות אז יש הכנסה אצל בעל הנכס.
  2. מבחן המתנדב (פס"ד מועדון המכבים רעננה)- אם בעל הנכס לא הפחית את דמי השכירות אז בודקים את מבחן המתנדב: אם השוכר התנדב לבצע את השיפוצים על חשבונו ללא כל תמורה אחרת שהוא אמור לתת למשכיר אין לחייב את המשכיר בהכנסה. שכן לא ניתן לכפות העל אדם הכנסה. ולכן זה לא הכנסה אצל בעל הנכס.

פס"ד מועדן המכבים רעננה– חברת מועדון המכבים קיבלה רישיון לנהל קולנוע באולם הספורט שבבעלותה. החברה החליטה להשכיר את אולם הספורט למטרת בית קולנוע. השוכר ששכר את המבנה פנה לחברה ע"מ לקבל אישור לבנות גג ולהפוך למעשה את אולם הספורט לאולם קולנוע מקורה. ואז נשארת השאלה האם קיימת כאן הכנסה אצל בעל הנכס או לא? פקיד השומה טען שיש פה הכנסה מ 2(6) לבעל הנכס, החברה טענה שאין לה הכנסה כי היא לא ויתרה על דמי שכירות זה לא היה בתמורה למשהו השוכר התנדב לעשות את השיפורים בעצמו. בימ"ש מנתח וקובע שמדובר בשיפוץ מסיבי של הבנה אך זה לא מספיק כדי לקבוע אם יש הכנסה לבעל הנכס או לא. ויש לבחון האם השוכר התנדב לבצע את השיפוצים על חשבונו או שזה היה קבוע בהסכם בתמורה למשהו. מאחר והוכח שהמשכיר לא קיבל שום תמורה והשוכר באמת ביצע זאת על חשבונו נקבע שאין לחייב בהכנסה את המשכיר.

 

דירות מגורים:

גם הכנסה מדירות מגורים היא בתוך 2(6) כי זה נכס נדל"ן.

ולכן שיעורי המס:

  • חברה -מס חברות 121
  • יחיד- 121 ב' מעל גיל 60 121א' למי שמתחת לגיל 60.

בסיס הדיווח: זה גם 8ב – בסיס מזומן כי זה בתוך 2 (6).

 

דמי שכירות מדירה מגורים אצל יחיד:

  1. מסלול רגיל– קובע שהכנסה מדירת מגורים תמוסה לפי ס' 121ב' למי שהוא מעל גיל 60 או ס' 121א' למי שהוא מתחת לגיל 60 כאשר במסלול הרגיל אפשר לנכות הוצאות : הוצאות פחת של הדירה ,הוצאות מימון אם יש משכנתא והוצאות שיפוץ. ועל ההפרש אני משלם מס שולי (תלויי בגיל שלי). לפי תקנות מס הכנסה שיעורי פחת להשכרה למגורים אצל יחידים -אפשר להפחית דירה לפי 2% לשנה.

    במסלול זה דירת מגורים לא שונה מהמסלולים האחרים.

  2. פטור ממס– חוק מס הכנסה פטור ממס על השכרת דירה למגורים

    החוק אומר: "סעיף הפטור יחול אם יתקיים כל התנאים הבאים":

    1. המשכיר הינו יחיד או חברה שקבע נציב מס הכנסה.(חברה שמכירה לסעד,רווחה וכו')
    2. הנכס הוא דירת מגורים שמשמת למגורים בלבד ולא למשרד עורכי דין, מרפאת שיניים וכו'.
    3. הנכס הוא דירת המגורים בישראל בלבד לא דירות בחו"ל.
    4. ההכנסה מהשכירות לא מגיעה לכדי עסק.
    5. שיהיה כתוב בהסכם השכירות שהדירה משמשת למגורים בלבד.

תקרת הפטור החודשית בשנת 2014- היא 5080 ₪ (כל שנה צמוד למדד) אין הגבלה על מספר הדירות.

איך מודדים את הפטור מבחינת התא המשפחתי? החוק קובע שצריך להתחשב בכל הדירות שיש לתא משפחתי. תא משפחתי – לרבות בן או בת הזוג ולרבות כל הילדים עד גיל 18. ובנוסף יש להתחשב גם בדירות שאינן מושכרות למגורים.

דירות שלא משמשות למגורים לא נהנות מהפטור אבל- כדי לבדוק את סך התקרה של 5080 ₪ אני מחשיב גם את הדירות שלא משמשות למגורים.

מה קורה שחורגים מהתקרה? כל סכום של חריגה מעל תקרת הפטור מקטין לי את תקרת הפטור.

דוגמא:

שכירות חודשית

6000

 

תקרת פטור

5080

 

סה"כ חריגה

(920)

 
     

המחוקק אומר:

 

תקרת הפטור 5080

5080

 

סכום חריגה 920

920

 

תקרת פטור מתואמת

4160

 
     

סכום חייב במס

1840

6000-4160=

 

 

על הסכום שחייב במס 1840 – הוא חייב לפי שיעורי מס שולי 121א' או 121ב'.

  1. מסלול המיסוי של 10%- נמצא בהוראות ס' 122 לפקודה. התנאים מאוד דומים למסלול של הפטור:
    1. המשכיר הוא יחיד בלבד
    2. הדירה משמשת למגורים בלבד.
    3. הדירה נמצאת בישראל
    4. ההכנסה מהשכירות לא מגיעה לכדי עסק

תשלום המקדמה למס הכנסה יבוצע עד ה 30/1 בשנת המס העוקבת.



× 5 = עשרים

תואר ראשון
תואר שני
מרצים